【メールマガジンバックナンバー 第51～100号（2014年1月～2018年2月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 77号

2016年3月1日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第77号（2016年3月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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　「重力波の観測」－１３億年前に太陽の２９倍と３６倍の質量を持つブラック

ホールが合体したとき放出された重力波がはじめて観測されたというニュース

が流れました。ちょうど１００年前の１９１６年、第一次世界大戦のさなかに

アインシュタインが予言した一つが重力波の存在だそうです。

　難しすぎてよく分かりませんが、重力波の観測装置を考えた技術者とそれを

完成させる技術もすごいと思います。以前ノーベル賞を受賞した小柴教授や

梶田教授のカミオカンデ、スーパーカミオカンデも我々凡人の想像をはるかに

超える装置でした。

　一方政治の世界では、アメリカ大統領選予備選挙で共和党のトランプ氏の

極端な主張－メキシコ人やイスラム教徒の排斥など排外主義に多くの支持が

集まっています。アメリカのメディアもこうした傾向に危機感を持っている

ようですが、中東情勢に端を発する難民問題でヨーロッパでも排斥運動が力を

得ています。アジアでは南沙諸島での中国の軍事基地化が大きな問題になって

いますし、日本周辺でも１月の北朝鮮の核実験、２月４日のミサイル発射など

緊張感が高まっています。

　科学の世界では驚くような進歩が見られるのに対して、政治の世界は進歩

よりむしろ後退しているのではないか、と思えてなりません。政治にも何とか

智恵を働かせてもらいたいものです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】２月８日研修会を開催

【２】都市再開発法の大幅な改正案－ポイント

【３】ＰＰＳ（新電力）に切り替える前に診断を

　　　　　　　　　　　－当法人と連携する専門会社が無料診断

【４】当法人が再開発ビルの活性化を支援

【５】再生・活性化アラカルト

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【１】２月８日研修会を開催

　２月８日、「市街地再開発事業の動向について」をテーマにアステホール

（兵庫県川西市）において、全国市町村再開発連絡協議会、大阪市街地再開発

促進協議会、再開発コーディネーター協会との連携により、２月研修会を開催

しました。

　国土交通省都市局市街地整備課　杉田牧子課長補佐から次年度の予算や重点

施策、都市再開発法の改正案についてお話しいただきました。研修会には７３名

の皆さまに参加いただきました。ありがとうございました。

　会員の皆さまにはこちらから当日の資料をご覧いただくことができます。

　http://www.redevelop-net.jp/news/detail7_480.html

　都市再開発法の改正案についてはコンテンツ【２】を参照ください。

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【２】都市再開発法の大幅な改正案－ポイント

　２月５日に閣議決定された都市再生特別措置法の改正案において都市再開発法

の改正が定められています。今回の改正は「コンパクトで賑わいのあるまちづくり

を進め、あわせて住宅団地の再生を図るために」（国交省プレスリリース）行わ

れたもので、改正の要点は以下のとおりです。

［１］共有者数人を一人の組合員として数えることの例外規定の新設

　・宅地又は借地権が数人の共有に属するときは、その数人を一人の組合員と

　　みなすことについて、当該宅地の共有者のみが組合の組合員となっている

　　場合は、この限りでないものとする。

　この例外規定は再開発ビル（土地が共有）の再々開発の場合にも適用されます。

［２］個別利用区制度の創設－土地・土地権利変換の新設

　（１）事業計画に施設建築敷地以外の建築物の敷地となるべき土地の区域

　　　　（個別利用区）を定めることができる。

　（２）地権者は、建築物を個別利用区内に存置又は移転するため個別利用

　　　　区内の宅地又はその借地権が与えられるように定めるべき旨を申し

　　　　出ることができる。

　（３）権利変換計画においては、（２）の申し出をした宅地の所有者又は

　　　　その使用収益権を有する者に対しては、それぞれ個別利用区内の

　　　　宅地又はその使用収益権が与えられるように定めなければならない。

［３］１棟１筆の例外規定の新設

　・特別の事情がある場合においては、一個の施設建築物の敷地が二筆以上

　　の土地となるものとして権利変換計画を定めることができるものとする。

　都市再生特別措置法の改正案と改正要綱等、

　詳細は以下の国土交通省ホームページをご覧ください。

　http://www.mlit.go.jp/report/press/toshi05_hh_000144.html

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【３】ＰＰＳ（新電力）に切り替える前に診断を

　　　　　　　　　　　－当法人と連携する専門会社が無料診断します。

　４月に全面的な電力自由化がスタートします。これまで対象外だった家庭用

電力についても電力自由化が始まります。マンション等一般家庭も自由に電力

会社を選択することができるようになりますが、再開発ビルのマンションでは、

当法人の支援事業－電力一括受電による節電、省エネシステムの導入－による

電力量の削減を実施した後に、新電力の導入を図ることがより効果的です。

　ＰＰＳ導入には、過去１年間の電力使用実績が必要になり、その実績をもとに

契約することになるため、契約後に節電、削減システムを導入すると前提条件

が変わり、契約のやり直し、違約金の発生等の事態が考えられます。

　当法人では（株）エクセルイブ、（株）グリーンユーティリティと連携して

再開発ビルの省電力、電気料金の大幅削減による再開発ビルの活性化を支援

しています。

　実績で４０％以上の削減が可能となっている事例もありますので、無料診断

をご希望の場合は事務局まで連絡をお願いいたします。

　事務局(都市問題経営研究所)

　Tel：06-6208-2030　e-mail：[email protected]

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【４】当法人が再開発ビルの活性化を支援します。

　当法人では【３】で紹介した支援以外に下記の支援事業を行っています。

　支援メニューの活用を希望される皆さまは事務局までお問い合わせください。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　　　・テナントリーシング支援ツール「SC GATE」の提供

　　　＜参考＞　https://scgate.jp/about　　https://scgate.jp/

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案（完全成功報酬制）

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査。

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

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【５】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に

　関する情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■SCゲートで支援－再開発ビル活性化NWが事業計画

　ＮＰＯ法人再開発ビル活性化ネットワーク（藤山正道理事長）は１月２８日、

今年度の事業計画などについて会見を開いた。

　全国再開発ビルとの連携や情報発信力の強化、小規模意見交換会の実施や

具体的支援を活動基本方針に据え、テナントリーシングツール「ＳＣゲート」

の活用や個別情報交換などで単館ショッピングセンター（ＳＣ）の支援を行う。

加えて、会員専用ホームページを充実させ、会員サービスの強化も図る。

　藤山理事長は「当ネットワークはことしで１０年目を迎える。これまでの活動

で問題点はある程度抽出できた。これからは一歩進めて個別に情報交換させて

いただき、具体的な支援をしていきたい。マーケティングを重視されている単館

ＳＣの運営者は少ない。ＳＣゲートは全国３３００のショッピングセンターの

うち１５００もの店舗のテナント移動・出展状況が分かるツールだ。ぜひ活用

してほしい」と話した。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（建設通信2016年2月4日版より）

■青森市、「アウガ」再生を断念　全館公共化へ

　青森市は2月15日、市の第三セクター「青森駅前再開発ビル」が運営する

ＪＲ青森駅前のアウガについて商業施設としての再生を断念し、全館を公共化

する方針を示した。アウガをめぐっては、外部の専門家で組織するプロジェクト

チームが商業施設での存続は困難で公共化を図るべきだとする提言を1月にまと

めた。市も試算の結果、黒字化は難しいと判断した。

　方針によると、市はアウガの商業フロア（地下1階～4階）と底地を取得する。

地下1階は現在営業している「新鮮市場」を中心に構成。1～4階には市役所の

一部機能のほか、市民美術展示館や子育て支援機能などの導入を想定する。

　三セクが所有する土地・建物に関しては、市に対する債務弁済に充てる方針

だが、十分に債権回収できない場合は債権放棄も検討する。

　鹿内市長は「地権者やテナントが市の考えに不安を感じ、動揺、混乱すること

のないよう説明をしていく」と話した。

　　（河北新報2/16、読売新聞・青森版2/16、産経新聞・青森版2/16より要約）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■第264回関西Ｑの会　平成２８年３月８日（火）15:45受付　16:00～17:30

　スピーカー：平原秀人氏（三井不動産（株）関西支社事業二部グループ長）

　平成27年11月19日、吹田市の万博記念公園に日本最大級の大型複合施設

「EXPOCITY（エキスポシティ）」が開業いたしました。

　かつてこの地には関西人にとって思い出深いレジャー施設「エキスポランド」

が営業されていましたが、惜しまれながらも平成21年2月に閉園しました。

その跡地について、公園を管理する大阪府が跡地の再開発事業者を公募し、

教育と娯楽を融合させた複合型施設の開発を提案した三井不動産（株）が開発

事業者に選定され、同社の策定した「（仮称）エキスポランド跡地複合施設

開発事業」により建設されたのが、この「EXPOCITY」です。

　「『遊ぶ、学ぶ、見つける』楽しさをひとつに！」をテーマに、斬新な

8つの大型エンターテインメント施設と全305店舗のショッピングパーク

「ららぽーとEXPOCITY」で構成される施設は、そのスケールの大きさに伴う

インパクトとともに、隣接地で吹田市立サッカースタジアム（H28年2月14日

こけら落とし）が同時期に建設されたこともあって、交通や環境面でも様々

な工夫が施されています。

　今回のレクチャーでは、この「EXPOCITY」開発を企画段階から開業に至る

までご担当されました三井不動産（株）の平原氏をお迎えし、施設をご案内

いただくとともに、事業の概要についてお伺いする予定です。お忙しい時期

と存じますが、皆さまにとっと貴重な機会と思いますので、多くの方々の

奮ってのご参加を期待しております。どうぞよろしくお願い申し上げます。

□日時：平成28年3月8日（火）

　・集合及び受付開始　　15：45～

　・施設見学　　　　　　16：00～16：45

　・レクチャー　　　　　16：45～17：30

□受付・場所：EXPOCITYのエントランス「空の広場」

　※大阪モノレール「万博記念公園駅」より徒歩約２分

□会費：２，０００円

　（当日受付にて (領収書発行)、その際名刺１枚をご持参下さい）

□参加申し込み方法

　・３月２日（水）までに「氏名」「会社名」「参加人数」を記載の上、

　　関西Ｑの会事務局（阪急不動産（株）　[email protected]）

　　まで、メールにてご送信ください。

■大阪市街地再開発促進協議会－３月例会

　～神戸の都心の未来の姿[将来ビジョン]と

　　　　　　　　　　　三宮周辺地区の『再整備基本構想』について～

　神戸市では、神戸の都心・三宮の再整備を進めるに当たり、「神戸の未来

のまちづくり300人会議」や「市長との対話フォーラム」、「都心の未来を

考えるシンポジウム」等で幅広く意見を聴きながら、神戸の都心の「未来の姿」

検討委員会や三宮構想会議などで議論を積み重ねられてきました。そして、

これらの取り組みを経て、昨年9月に神戸の都心の未来の姿[将来ビジョン]および

三宮周辺地区の『再整備基本構想』を策定されました。

　神戸の都心・三宮では現在、ＪＲ三ノ宮駅ビルの再生や、阪急神戸三宮駅ビル

建て替えの計画などがあり、特にＪＲは、京都・大阪駅ビル再生の成果に続き、

つぎは150万都市神戸の玄関口・三ノ宮駅ビルをいかに再生するか注目が集まって

います。

　３月例会は、三宮の「将来ビジョン」、三宮周辺地区の「再整備基本構想」に

携わっておられる神戸市住宅都市局計画部計画課都心三宮再整備担当課長の若林

宏幸氏をお招きし、表記テーマのご講話と懇談の機会といたしますので、奮って

ご参加ください。

　日時　　平成２８年３月１８日（金）　１０：００～１１：３０

　場所　　大阪産業創造館　６階　会議室Ａ・Ｂ

　　　　（大阪市中央区本町１丁目４－５）（電話０６－６２６４－９８８８）

　テーマ　神戸の都心の未来の姿 [将来ビジョン]と三宮周辺地区の

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　『再整備基本構想』について

　　　　　神戸市住宅都市局計画部計画課都心三宮再整備担当課長若林宏幸氏

　参加費　１人　１，０００円（会場費、資料費等として当日会場受付にて）

　申込み　下記宛３月１１日（金）までにFAXまたはe-mailにて（複数名も可）

　　　　　大阪市街地再開発促進協議会（島口、中川）

　　　　　大阪市中央区本町橋2－8　大阪商工会議所内

　　　　　TEL：06-6944-6188　　FAX：06-6944-6330

　　　　　e-mail：[email protected]

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★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録

と資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるように

します。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせ

ください。

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：[email protected]

　ホームページお問合わせ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　井門瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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