【メールマガジンバックナンバー 第51～100号（2014年1月～2018年2月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 59号

2014年9月1日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第59号（2014年9月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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　９月１日は防災の日ですが、毎年のように大きな自然災害が発生しています。

今年も８月中旬に断続的に続いた局地的な豪雨により西日本各地で大きな被害が

発生しました。特に広島の集中豪雨による土砂災害では死者７２人、行方不明者

２人（８月２８日現在）という甚大な被害が発生しました。ほかにも京都府

福知山市では２４時間雨量が３０３．５ミリの観測史上最多を記録し、広範囲に

わたって洪水被害が発生しました。

　昨年のメールマガジン９月号でも「『異常気象』が止まりません。」と書き

ました。毎年のように発生する局地的豪雨、ゲリラ豪雨をもたらすのは「異常

気象」によるものではなく、すでに「常態化した気象」になっているように

思います。いろいろな対策の基準を見直す必要があるのでは、と思いますが…。

　今回の災害で亡くなられた方々のご冥福をお祈りするとともに、被災された

皆さまに心からお見舞いを申し上げます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－第７回（最終回）－

【２】新長田音楽祭（８月２４日（日））が開催

【２-２】新長田音楽祭（コンテスト）に出場するミュージシャンを募集

【３】８月研修会（８月２６日（火））を開催

【４】９月１７日（水）大阪府の検討会が開催

【５】単館ＳＣ研究会（９月４日（木））へのお申し込みありがとう

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ございました。

【６】地域での小規模情報・意見交換会を開催する候補地を募集

【７】当法人が再開発ビルの活性化を支援

【８】再生・活性化アラカルト

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【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－第７回（最終回）－

　３月号からシリーズでお届けしています市街地再開発ビルのマネジメントの

問題点、課題、対応策についてのレポートは、今回が最終回になります。

　市街地再開発事業における施設の約８割には、何らかの形態で商業施設が組み

込まれています。少子高齢化、人口減少による市場の縮小、消費者のニーズの

変化、e－コマースの著しい伸長、大都市における中心部の大型商業施設の整備

など再開発ビルの商業施設経営は、ますます厳しさが増してきており、死活問題

となっています。

　このシリーズの第１回は「賃料・共益費の推移と動向」、第２回は「立地に

よる賃料・共益費」、第３回は「規模による賃料・共益費」、第４回は「業種

による賃料」、第５回は「区分所有者にとっての賃料・共益費の基本問題等」、

第６回は「テナントにとっての賃料・共益費」をテーマにお届けしてきました。

最終回の今回は「商業施設の『賃料と共益費』についての総括」として以下の

内容で構成しています。

〔１〕これまでの10年間の「賃料と共益費」の推移と動向

　１．ＳＣの状開設状況と変化。

　２．これまでの１０年間の賃料・共益費の推移

　３．立地、業種別、規模別賃料の推移と動向

　　（１）ＳＣ規模別立地別テナントの平均賃料（物販店舗）の比較～総合賃料～

　　（２）立地による賃料格差の状況とその要因

　　（３）賃料格差と不動産価格

　４．業種別賃料等の推移

〔２〕商業施設の賃料について

　１．商業床所有者としての賃料

　２．テナントとしての賃料

　３．商業施設の賃料の動向

〔３〕市街地再開発ビルにおけるマネジメントのあり方

　１．商業施設の賃料・共益費の動向について

　２．再開発ビル商業施設のマネジメントの体制整備について

こちらから全文をご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/424_56ys5LiD5ZueIOWVhualreaWveioreOBruOAjOizg-aWmeOBqOWFseebiuiyu-OAjeOBq-OBpOOBhOOBpuOBrue3j-aLrA__.pdf

なお、これまで６回の内容、構成は以下のとおりです。

当法人のホームページからご覧になれます。

＜第１回の内容＞

　１．賃料・共益費に影響がある外部環境の変化

　２．ＳＣの開設状況

　３．ＳＣ協会調査による「これまでの１０年間の賃料・共益費の推移と動向」

　４．「賃料・共益費調査」と再開発ビルのマネジメントについて

第１回の全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/404_56ys5LiA5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44O75YWx55uK6LK744Gu5o6o56e744Go5YuV5ZCR44GL44KJ.pdf

＜第２回の内容＞

　１．立地別物販テナントの平均賃料

　　（１）全国の賃料水準

　　（２）商業施設の立地による賃料格差

　　（３）都市型商業施設の収益特性と賃料及び地価

　　（４）賃料に基づく収益還元法による不動産価格

　２．「ＳＣの立地による賃料・共益費調査」と再開発ビルのマネジメント

　　　について

第２回の全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/408_56ys5LqM5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK7.pdf

＜第３回の内容＞

　１．商業施設の規模・面積等の動向

　　（１）小売業の売り場面積

　　（２）ＳＣの平均店舗面積とテナント数の推移

　　（３）日本のＳＣの規模

　　（４）ＳＣ規模別立地別テナントの平均賃料（物販店舗）の推移

　２．「ＳＣの規模による賃料・共益費調査」等と再開発ビルのマネジメント

　　　について

　　（１）巨大ＳＣビジネスの終焉

　　（２）ＳＣは、規模による量的売上拡大から、マネジメントの質的充実の

　　　　　時代へ

第３回の全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/411_56ys5LiJ5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK7.pdf

＜第４回の内容＞

　１．ＳＣの業種別賃料等の概要

　　（１）業種別賃料等の推移

　　（２）商業施設におけるテナント売上と賃料について

　２．「ＳＣの業種による賃料・共益費調査」等と再開発ビルのマネジメント

　　　について

　　（１）再開発ビルの商業施設における一体化のためのマネジメントの再検討

　　（２）再開発ビルの商業施設のマネジメント再構築必要性

　　（３）再開発ビル商業施設の「売上」を維持・向上させる「マネジメント」とは

全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/413_56ys5Zub5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu5qWt56iu44Gr44KI44KL6LOD5paZ44GL44KJ44Oe44ON44K444Oh44Oz44OI44KS6ICD44GI44KL.pdf

＜第５回の内容＞

　１．区分所有者にとっての賃料と共益費

　　（１）「賃料と共益費」について

　　（２）実質賃料と支払賃料について

　　（３）共益費と管理費について

　　（４）不動産鑑定評価基準による価格と賃料

　２．商業施設における賃料の基本形態

　３．市街地再開発ビルの商業施設マネジメントの再構築の方向性

　　（１）商業施設は、不動産の管理・運営型から経営型のマネジメントへ

　　（２）再開発ビル全体の資産価値とマネジメントの再構築

　　（３）再開発ビルの商業施設のリニューアル事業と個々の区分所有者

　　　　　の資産価値

　　（４）マネジメントの転換や運営のシステム等の再構築検討の主体

全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/417_56ys5LqU5ZueIOizg-aWmeOBqOWFseebiuiyuw__.pdf

＜第６回の内容＞

〔１〕テナントの賃料共益費等に対する基本的な考え方

　１．ＳＣの所有者と出店者によるマーケット調査と賃料等の関係について

　２．テナント市場の需給と賃料

　３．テナントが設定する賃料と負担能力

　４．月坪売上高による坪効率と賃料負担

　５．損益分岐点と賃料

　　（１）損益分岐点と不動産経費負担率

　　（２）変動損益計算書とは

　　（３）変動費」と「固定費」

　　（４）損益分岐点と企業体質

　　（５）変動費と固定費の割合

　　（６）テナントにとっての賃料の削減効果

〔２〕市街地再開発ビルの商業施設マネジメントの再構築の方向性

　１．再開発ビルの商業施設運営の現状と基本認識

　２．再開発ビルの運営の組織体制の改革

　３．商圏人口・競合店の把握

　４．賃料負担力と店舗の売上

　５．賃料減額リスクへの対応

　６．テナントの収益性と賃料リスク

　７．商業施設運営能力のある人材の確保又はＰＭ業者への委託

全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/421_56ys77yW5Zue44CM44OG44OK44Oz44OI44Gr44Go44Gj44Gm44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK744CN.pdf

　皆さま方の積極的なご質問やご意見を頂戴できれば幸いです。ご質問、

ご意見は事務局までお寄せください。

事務局メールアドレス：[email protected]

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【２】新長田音楽祭（８月２４日（日））が開催されました。

　当法人が支援している新長田音楽プロジェクトでは、これまで阪神淡路大震災

の被災地、神戸新長田と東日本大震災の被災地を音楽でつなぐ活動を行ってき

ました。今後も被災地支援の活動を継続していきますが、今年度新たに「新長田

音楽祭」の支援（企画支援、実施支援）に取り組んでいます。新長田音楽祭は、

「音楽で街おこし！」をテーマに、阪神・淡路大震災で最も被害の大きかった

新長田地区が元気になった姿を音楽を通して全国に発信していくため、次代を

担うアーティストを輩出する場としての役割を果たそうと企画されたものです。

８月２４日に第１回を開催、１０月１９日、来年１月１８日と３回のコンテスト

が行われますが、このコンテストなかから若い、埋もれている才能が発掘される

ことが期待されます。当法人は、主催者の新長田音楽プロジェクト実行委員会の

構成メンバーとして取り組んでいます。

▼新長田音楽祭の記者発表資料

こちらからご覧ください。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/427_44OX44Os44K544Oq44Oq44O844K5.pdf

掲載された新聞記事

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata2/427_5paw6ZW355Sw6Z-z5qW956Wt44CA6KiY5LqL5o6y6LyJ44CA77yY77yO77yS77yW.pdf

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【２-２】新長田音楽祭（コンテスト）に出場するミュージシャンを募集しています。

　次回１０月１９日（日）開催の新長田音楽祭（コンテスト）に出場する

ミュージシャンを募集しています。応募のお問い合わせは新長田まちづくり会社

（電話078-646-3027）まで。

応募要領、申込み用紙はこちらから

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/428_5Ye65aC06ICF5b-c5Yuf6KaB6aCY77yI77yS44Oa44O844K477yJ.pdf

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【３】８月研修会（８月２６日（火））を開催しました。

　８月２６日（木）にアステホール（川西市）で８月研修会を開催しました。

全国市町村再開発連絡協議会、大阪市街地再開発促進協議会、一般社団法人

再開発コーディネーター協会、当ＮＰＯ法人の４者共催で、約８０名の方に

参加いただきました。参加された皆さま、ありがとうございました。

　改正都市再生特別措置法の施行を受けた新制度の概要、再開発事業の最近

の動向について、国交省市街地整備課早川係長の講演をいただきました。

講演内容（項目）は以下のとおりです。

会員の皆さまはこちらからログインして当日の資料をご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/news/cate7.html

ＩＤ、パスワードをお忘れの会員の方は事務局までお問い合わせください。

事務局メールアドレス：[email protected]

＜講演の内容＞

１．市街地再開発事業等を取り巻く環境

　　「日本再興戦略」改訂2014と骨太の方針2014／都市再構築戦略検討委員会

　　／施策の方向性等

２．市街地再開発事業等に係る新規事項

　　都市再生特別措置法の一部改正／都市再興に向けた取り組みの支援

　　／２６年度拡充事項／都市機能立地支援事業の創設／都市再興戦略事業

　　／立地適正化計画作成に係る経過措置／都市・地域再生緊急促進事業等

３．東日本大震災への対応

　　東日本大震災復興交付金について／復興における市街地再開発事業の動向

４．社会資本整備総合交付金等について

　　平成２６年度当初予算／交付金制度の改廃／再開発手法の体系等

５．再開発関連データ

　　市街地再開発事業の現状／市街地再開発事業の平均像等

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【４】９月１７日（水）大阪府の検討会が開催されます。

　大阪府や兵庫県、府県下の自治体の再開発関連部局の職員で構成される

「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」（当法人がオブザーバー参加）

が９月１７日（水）に大阪府舞洲庁舎において開催されます。滋賀県守山市の

再開発ビル（セルバ守山）のリニューアル事例の報告のほか、当法人の大島理事

が「再開発ビルの再生（建替え、リニューアル）」をテーマに報告する予定です。

検討会の様子については、次号（１０月号）で報告予定です。

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【５】単館ＳＣ研究会（９月４日（木））へのお申し込みありがとう

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ございました。

　既報のとおり当法人では、一般社団法人日本ショッピングセンター協会

（ＳＣ協会）が主催する「単館ＳＣ研究会」にオブザーバーとして参加して

います。この研究会は、単館で運営するＳＣの問題点や課題を整理し、今後の

ＳＣ運営の改善につなげようとするものです。今回、初めて関西での研究会開催

が企画されたため、当法人会員にも案内させていただきましたが、定員数に限り

があり、単館ＳＣ運営企業が優先されるため、お断りした企業があります。

大変申し訳ありませんでした。研究会については後日報告させていただきます。

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【６】地域での小規模情報・意見交換会を開催する候補地を募集しています。

　当法人では、地域ごとに再開発ビルを運営管理する第三セクターや地権者法人、

管理組合等との情報交換や意見交換を進めています。これまで「アストピア明石」

（兵庫県明石市）、「アドバンスねやがわ」（大阪府寝屋川市）、「フレンテ

西宮」（兵庫県西宮市）、「ゆめニティまつばら」（大阪府松原市）で開催し、

その地域の再開発ビル運営管理会社３～４社の担当者にお集まりいただき、

それぞれ抱える課題についての意見交換や情報交換を行ってきました。

　今後も、地域での小規模な情報・意見交換会を開催していきますので、入会の

有無にかかわらず開催希望があれば事務局にまでお問い合わせください。

事務局メールアドレス：[email protected]

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【７】当法人が再開発ビルの活性化を支援します。

　当法人では、会員企業の持つ専門ノウハウを活用して、再開発ビルの活性化を

支援しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

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【８】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に

　関する情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■アウガ、また赤字２７５０万円＝青森

　青森駅前の複合商業施設「アウガ」を運営する第３セクター「青森駅前再開発

ビル」の４～６月期の税引き後利益は、２７５７万円の赤字で前年同期（１１９７

万円の赤字）を上回った。当初の見込み（２０２２万円の赤字）より厳しい状況と

なった。消費増税で婦人服などの売り上げが落ち込んだことが響いたが、その後

７、８月は売り上げが好転している。同社は赤字経営となっている１階直営店の

撤退を検討し、引き続き、空き区画の解消に努めることとしている。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2014年8月23日読売新聞より要約）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■大阪市街地再開発促進協議会「９月例会」開催のご案内

　　　　　　　　　　　　　　～「大阪の地価動向の今後について」～

　経済の回復基調とともに長年、下落低迷を続けていた大阪地価もようやく商業地

を中心に回復の兆しを見せており、特に昨年来の「うめきた」「あべのハルカス」

など大型プロジェクトの順調な開設は周辺地域の地価に好影響を及ぼしております。

　今後、来春には「新ダイビル」竣工、来年度末には「大阪中央郵便局新高層ビル」

着工のほか、大阪神ビルと新阪急ビルの一体再開発計画、朝日新聞本社ビル建て替え

計画、なんばの「新南海会館ビル」28年春着工など、「うめきた第二期」と併せ

数多くのプロジェクトが予定されています。御堂筋の高さ規制緩和もあり、どの

ような効果がでるのか注目されます。

　９月例会は、大阪府不動産鑑定士協会の理事・地価調査委員長をされている

真里谷和美氏をお招きし、「大阪の地価動向と今後」についてお話し頂きます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

◆日時　　　平成２６年９月２６日（金）午前１０時～１１時３０分

◆場所　　　大阪産業創造館　５階　研修室Ａ・Ｂ（大阪市中央区本町１－４－５）

◆テーマ　　「大阪の地価動向と今後について」

◆講師　　　（株）谷澤総合鑑定所　取締役　真里谷和美氏

　　　　　　国土交通省地価公示鑑定評価員（大阪第一分科会幹事・代表幹事）

　　　　　　（社）大阪府不動産鑑定士協会

　　　　　　　　　　　　　　　理事・地価調査委員長・資料安全活用委員長

◆参加費　　1人　１,０００円（資料費等として、当日会場受付にて）

◆申込み　　９月１９日（金）までに下記宛ＦＡＸ、又はＥメールにて。

　　　　　　　　大阪市街地再開発促進協議会　事務局（島口、中川）

　　　　　　　　大阪市中央区本町橋2－8　大阪商工会議所内

　　　　　　　　TEL　06-6944-6188　　FAX　06-6944-6330

　　　　　　　　e-mail [email protected]

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 ★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるように

します。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせ

ください。

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：[email protected]

　ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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