【メールマガジンバックナンバー 第51～100号（2014年1月～2018年2月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 57号

2014年7月2日

――――――――――――――――――――――――――――――――――――
≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第57号（2014年7月2日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
――――――――――――――――――――――――――――――――――――

　日本代表は残念ながら敗退しましたが、Ｗ杯ブラジル大会の決勝トーナメント

が始まり、いよいよ佳境に入ってきました。日本とは地球の正反対にあるブラジル

での大会、睡眠不足の方も多いと思います。体調には十分気をつけていただきます

よう、お願いいたします。

　またまた政治の資質を疑う出来事が起きました。東京都議会での「ヤジ問題」

と石原環境大臣の「金目」発言－「子育て支援の充実」「女性が働きやすい社会

の実現」という公約の本音と政府の震災復興への本音が透けて見える、と考えて

しまいます。東京都議会でのヤジ問題でもっと問題なのは、頬被りを決め込んだ

議員がいることではないでしょうか。

　２０２０年の東京オリンピック・パラリンピックが、性別、人種、民族、障害

すべての違いを乗り越えた本当の「おもてなし」をもって迎えられるのか、ハード

な準備だけでなく、「心」の準備こそ大切だと思いますが、いかがでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」－第５回－

【２】７月研修会（共催：大阪市街地再開発促進協議会）を開催

【３】ゆめニティまつばら（大阪府松原市）で小規模な地域情報・意見交換会

　　　を開催

【４】ＥＶ（電気自動車）充電設備の設置について

【５】当法人が再開発ビルの活性化を支援

【６】再生・活性化アラカルト

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」－第５回－

　３月号からシリーズで市街地再開発ビルのマネジメントの問題点、課題、

対応策についてのレポートをお届けしています。

　市街地再開発事業における施設の約８割には、何らかの形態で商業施設が組み

込まれています。少子高齢化、人口減少による市場の縮小、消費者のニーズの

変化、e－コマースの著しい伸長、大都市における中心部の大型商業施設の整備

など再開発ビルの商業施設経営は、ますます厳しさが増してきており、死活問題

となっています。

　このシリーズの第１回は「賃料・共益費の推移と動向」、第２回は「立地に

よる賃料・共益費」、第３回は「規模による賃料・共益費」、第４回は「業種

による賃料」をテーマにお届けしました。第５回となる今回は「区分所有者に

とっての賃料・共益費の基本問題等」をテーマに以下の内容で構成しています。

　１．区分所有者にとっての賃料と共益費

　　（１）「賃料と共益費」について

　　（２）実質賃料と支払賃料について

　　（３）共益費と管理費について

　　（４）不動産鑑定評価基準による価格と賃料

　２．商業施設における賃料の基本形態

　３．市街地再開発ビルの商業施設マネジメントの再構築の方向性

　　（１）商業施設は、不動産の管理・運営型から経営型のマネジメントへ

　　（２）再開発ビル全体の資産価値とマネジメントの再構築

　　（３）再開発ビルの商業施設のリニューアル事業と個々の区分所有者の

　　　　　資産価値

　　（４）マネジメントの転換や運営のシステム等の再構築検討の主体

全文はこちらからご覧ください。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/417_56ys5LqU5ZueIOizg-aWmeOBqOWFseebiuiyuw__.pdf

なお、これまでの内容、構成は以下のとおりです。当法人のホームページからご覧になれます。

＜第１回の内容＞

　１．賃料・共益費に影響がある外部環境の変化

　２．ＳＣの開設状況

　３．ＳＣ協会調査による「これまでの１０年間の賃料・共益費の推移と動向」

　４．「賃料・共益費調査」と再開発ビルのマネジメントについて

第１回の全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/404_56ys5LiA5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44O75YWx55uK6LK744Gu5o6o56e744Go5YuV5ZCR44GL44KJ.pdf

＜第２回の内容＞

　１．立地別物販テナントの平均賃料

　　（１）全国の賃料水準

　　（２）商業施設の立地による賃料格差

　　（３）都市型商業施設の収益特性と賃料及び地価

　　（４）賃料に基づく収益還元法による不動産価格

　２．「ＳＣの立地による賃料・共益費調査」と再開発ビルのマネジメント

　　　について

第２回の全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/408_56ys5LqM5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK7.pdf

＜第３回の内容＞

　１．商業施設の規模・面積等の動向

　　（１）小売業の売り場面積

　　（２）ＳＣの平均店舗面積とテナント数の推移

　　（３）日本のＳＣの規模

　　（４）ＳＣ規模別立地別テナントの平均賃料（物販店舗）の推移

　２．「ＳＣの規模による賃料・共益費調査」等と再開発ビルのマネジメント

　　　について

　　（１）巨大ＳＣビジネスの終焉

　　（２）ＳＣは、規模による量的売上拡大から、マネジメントの質的充実の

　　　　　時代へ

第３回の全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/411_56ys5LiJ5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK7.pdf

＜第４回の内容＞

　１.ＳＣの業種別賃料等の概要

　　（１）業種別賃料等の推移

　　（２）商業施設におけるテナント売上と賃料について

　２.「ＳＣの業種による賃料・共益費調査」等と再開発ビルのマネジメントに

　　　ついて

　　（１）再開発ビルの商業施設における一体化のためのマネジメントの再検討

　　（２）再開発ビルの商業施設のマネジメント再構築必要性

　　（３）再開発ビル商業施設の「売上」を維持・向上させる「マネジメント」とは

第４回の全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/413_56ys5Zub5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu5qWt56iu44Gr44KI44KL6LOD5paZ44GL44KJ44Oe44ON44K444Oh44Oz44OI44KS6ICD44GI44KL.pdf

　皆さま方の積極的なご質問やご意見を頂戴できれば幸いです。ご質問、

ご意見は事務局までお寄せください。

事務局メールアドレス：[email protected]

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【２】７月研修会（共催：大阪市街地再開発促進協議会）を開催します。

　７月２４日（木）に７月研修会（於大阪産業創造館）を開催します。

　大阪府では平成２３年以来、当法人もオブザーバーで参加している「再開発

事業の今後の展開に関する検討会」（大阪府、兵庫県をはじめ関西の自治体の

再開発担当者で構成）において、再開発ビルの再生、建替え、リニューアルに

関わる課題や問題について取り組んでこられました。この３月に国土交通省へ

報告及び意見交換を行ってこられた都市整備部市街地整備課の末吉総括主査を

お招きし、講演いただきます。今回の研修会は、大阪市街地再開発促進協議会

との共催で、通常当法人の研修会を開催しています場所、時間帯と異なります

が、ぜひ参加いただきますようご案内いたします。

＜研修会内容＞

　１　テーマ：「大阪府の市街地再開発事業の今後について～再開発ビル

　　　　　　　　の再生を中心として」

　２　講師　：大阪府都市整備部市街地整備課再開発グループ

　　　　　　　　　　　　　　　　　統括主査　末吉公太郎氏

　３　日時　：平成２６年７月２４日（木）午前１０時～午前１１時３０分

　４　場所　：大阪産業創造館　６階　会議室Ａ・Ｂ

　　　　　　　（大阪市中央区本町１丁目４番５号、TEL：06-6264-9888）

　会場案内図は下記アドレスからご覧ください。

　http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/416_5Lya5aC05qGI5YaF5Zuz.pdf

　５　参加費：１人1,000円

　また、８月２６日（木）には８月研修会を予定しています。

　改正都市再生特別措置法が５月に公布されたことを受けて「再開発事業の

今後の動向」について国土交通省の担当官にお話しいただく予定です。

合わせて参加いただきますようお願いいたします。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【３】ゆめニティまつばら（大阪府松原市）で小規模な地域情報・意見交換会

　　　を開催します。

　当法人では、研修会のほかに会員会社を中心に小規模な地域での情報、意見

交換会を開催してきました。これまでにアスピア明石（兵庫県明石市、明石

地域振興開発株式会社）、アドバンスねやがわ（大阪府寝屋川市、アドバンス

ねやがわ管理株式会社）、フレンテ西宮（兵庫県西宮市、西宮都市管理株式会社

）で開催し、当該再開発ビルだけでなく、近隣の再開発ビル管理運営会社の担当

者にもお集まりいただき、課題や対策について情報、意見交換会を行ってきま

した。

　７月１５日（火）には「ゆめニティまつばら」（大阪府松原市、松原都市開発

株式会社）で近隣都市の再開発ビルの関係者を交えて開催します。

地域での小規模な情報・意見交換会の開催については、事務局にお問い合わせください。

事務局Ｅメール：[email protected]

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【４】ＥＶ（電気自動車）充電設備の設置について

　ＣＯ2削減、地球環境問題への対策としてＥＶ（電気自動車）の普及が様々な

問題を抱えながらも進んでいます。

　環境に配慮した次世代の自動車として、国では新車販売台数に占めるＥＶ・

ＰＨＥＶの割合を２０１２年では約１％にすぎなかったものを２０２０年に

１５％～２０％とする目標を掲げています。（経済産業省「次世代自動車戦略

２０１０」）

　２０１２年のＥＶ・ＰＨＥＶの新車販売台数は約３万台と言われていますが、

目標が達成されれば２０２０年には約９０万台に達すると予測されます。新車

販売の５台に１台が電気自動車の時代へと移行しつつあります。

　一方、電気自動車の普及に欠かせないのが充電設備の整備です。充電設備は

大きく分けると、取扱いが手軽で導入コストが安い「普通充電器」と、設置に

コストはかかりますが短時間で充電できる「急速充電器」の２種類があります。

　国では、２０２０年までに普通充電器２００万基、急速充電器５，０００基

を設置目標として掲げ、充電設備の普及促進に取り組んでいます。そのため

以下の助成措置が予算化されています。

・クリーンエネルギー自動車等導入促進対策費補助金

　充電設備設置費の１／２

・次世代自動車充電インフラ整備促進事業

　充電設備設置費の２／３（公共性がある場合）または１／２

　通常再開発ビルの駐車場は、一般の不特定多数が利用するため「公共性が

ある場合」に該当します。今後増加すると見られるＥＶ対策として充電設備

を設置することは、集客、顧客サービスにつながります。検討されてはいかが

でしょうか。

「充電設備設置にあたってのガイドブック」（２０１２年　経済産業省、国土交通省）

http://www.mlit.go.jp/common/000233289.pdf#search='%EF%BC%A5%EF%BC%B6%E8%BB%8A%E5%85%85%E9%9B%BB%E8%A8%AD%E5%82%99+%E5%95%86%E6%A5%AD%E6%96%BD%E8%A8%AD%E3%81%B8%E3%81%AE%E8%A8%AD%E7%BD%AE'

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【５】当法人が再開発ビルの活性化を支援します。

　当法人では、会員企業の持つ専門ノウハウを活用して、再開発ビルの活性化を

支援しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【６】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する

　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■国交省が地域の面的再整備を支援

－持続可能な枠組み構築、交通網充実は自治体責務－

　国土交通省は、地方公共団体が事業者などの同意の下に進める地域の面的な

公共交通網の再構築を支援することを明らかにしました。今秋に施行が予定

される地域公共交通活性化・再生法の改正を踏まえ、計画の構想段階から実施

段階までトータルでの支援システムを構築し、大臣認定の枠組みを使って、

計画の実現を後押しする考え、とされています。

　ポイントは、地域公共交通の充実を「地方公共団体の責務」として位置付け

ている点で、地域住民の「足」となる地域公共交通は、これまで民間事業者や

独立採算制の公営事業者が担ってきましたが、利用者減とサービスの低下

という負の連鎖を招いている実情があります。

　こうした状況を打開するため、事業者の事業運営に任せきりになっている

従来の枠組みから脱却し、地域行政を担う地方公共団体が先頭に立って、

「持続可能な公共交通ネットワーク」を実現する新たな枠組みを構築する、

都道府県も計画の作成主体となれる、としています。

　計画が大臣認定を受けた場合には、重点的な支援措置を講じるなど、国が

強力にバックアップするとし、支援策として運行費補助や設備投資補助など

を行うほか、税制措置や財政投融資制度などを幅広く検討していくことと

しています。やる気のある地域と協働で実施するモデル事業の形成や、事業

者や地方自治体による既存の経営スタイルにとらわれない新たなビジネス

モデルの創出なども支援策に盛り込まれています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（建設通信2014年6月16日版より要約）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■大阪市街地再開発促進協議会「７月例会」開催のご案内

　大阪府の市街地再開発事業の今後について ～再開発ビルの再生を中心として

大阪府では、昭和44年都市再開発法が制定されて、これまで市街地再開発事業

54地区で事業が完了しております。昭和36年制定の「防災建築街区造成法」

（18地区）、「公共施設の整備に関する市街地の改造に関連する法律」（3地区）

をあわせると半世紀で70地区を超えます。

　ご承知の通り、バブルがはじけ20年近く地価が下落・低迷し、再開発事業も

困難な状況が続いている。さらに、デフレの長期化とともに都市の成熟、防災

とあわせ建築物の老朽化・耐震性への対応も課題となり、大型店舗の郊外化と

駅前などの中心市街地の空洞化現象もあって、再開発ビルの空き店舗対策など

効率の良い駅前集約型街づくりが希求されている。

　７月例会は、大阪府で数年来、再開発ビルの再生に関西圏の地方公共団体・

自治体の再開発担当者と連携して取り組み、この3月には国土交通省へ報告

及び意見交換を行ってこられた都市整備部市街地整備課の末吉総括主査を

お招きし、お話し頂きます。お気軽にご参加下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

◆日時　　　平成２６年７月２４日（木）１０：００～１１：３０

◆場所　　　大阪産業創造館　６階　会議室Ａ・Ｂ

　　　　　　　（大阪市中央区本町１丁目４番５号）

◆共催　　　ＮＰＯ法人再開発ビル活性化ネットワーク

◆テーマ　　「大阪府の市街地再開発事業の今後について」

　　　　　　　～再開発ビルの再生を中心として

　　　　　　　大阪府都市整備部市街地整備課再開発グループ

　　　　　　　　　　　　　統括主査末吉公太郎氏

◆参加費　　１人１，０００円（資料費等として当日受付にて）

◆申込み　　７月１７日（木）までに下記e-mail宛（複数名も可）

　　　　　　　　大阪市街地再開発促進協議会（島口、中川）

　　　　　　　　大阪市中央区本町橋2－8　大阪商工会議所内

　　　　　　　　TEL：06-6944-6188　　FAX：06-6944-6330

　　　　　　　　e-mail：[email protected]

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるように

します。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせ

ください。

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：[email protected]

　ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

――――――――――――――――――――――――――――――――――――

NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

Copyright(C)  Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building.

All rights reserved.

――――――――――――――――――――――――――――――――――――