【メールマガジンバックナンバー 第51～100号（2014年1月～2018年2月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 54号

2014年4月1日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第54号（2014年4月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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　当メールマガジン２月号でＳＴＡＰ細胞について「若い研究者の快挙」、

明るいニュースとして取り上げましたが、残念な結果になりつつあるようです。

　「常識に囚われない」、「女性」、「若い才能」、「共同作業」、「活動を

支える環境」というキーワードは、「人口減少、少子高齢社会」のなかにあって

引き続き重要な要素ではないでしょうか。偽りのない成果を期待したいものです。

　みんなの党渡邊代表の８億円借金問題－猪瀬前東京都知事の記者会見のコピー

を見ているようです。借金の使い道が「酉の市の『熊手』」とは…。政治家と

しての矜持がみじんも感じられない記者会見でした。偽りのない政治活動を期待

するのはもはや無理なのでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」－第２回－

【２】３．１１支援メッセージ

【３】「まとめ」が大阪府のホームページで公表

【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援

【５】再生・活性化アラカルト

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【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」－第２回－

　先月号からシリーズで市街地再開発ビルのマネジメントの問題点、課題、対応

策についてのレポートをお届けしています。

　市街地再開発事業における施設の約８割には、何らかの形態で商業施設が組み

込まれています。少子高齢化、人口減少による市場の縮小、消費者のニーズの

変化、e－コマースの著しい伸長、大都市における中心部の大型商業施設の整備

など再開発ビルの商業施設経営は、ますます厳しさが増してきており、

死活問題となっています。

　第一回は、「賃料・共益費の推移と動向」をテーマにお届けしました。

　第二回は、「立地による賃料・共益費」をテーマに以下の内容で構成して

います。

　１．立地別物販テナントの平均賃料

　　（１）全国の賃料水準

　　（２）商業施設の立地による賃料格差

　　（３）都市型商業施設の収益特性と賃料及び地価

　　（４）賃料に基づく収益還元法による不動産価格

　２．「ＳＣの立地による賃料・共益費調査」と再開発ビルの

　　　マネジメントについて

全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/408_56ys5LqM5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK7.pdf

また前回（第１回）の内容はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/404_56ys5LiA5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44O75YWx55uK6LK744Gu5o6o56e744Go5YuV5ZCR44GL44KJ.pdf

　みなさま方の積極的なご質問やご意見を頂戴できれば幸いです。ご質問、

ご意見はこちらにお寄せください。

事務局Ｅメール：[email protected]

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【２】３．１１支援メッセージ

　東日本大震災３周年にあたる３月１１日、阪神淡路大震災の被災地、新長田

（神戸市長田区）から「１１７名の合唱団」の代表とともに石巻市を訪問、

市内のショッピングセンターでの追悼行事で合唱団のオリジナル応援ソング

「帰り道の途中」を熱唱してきました。

　海岸付近の住宅地の様子は、一昨年訪れたときから瓦礫の山は見られない

ものの、今も住宅の基礎だけが残る原っぱ状態でした。復興工事の進捗もはか

ばかしくないニュースも耳にします。復興は本当に進んでいるのか、という

思いになる風景でした。

　今後も「音楽による街づくり」、新長田音楽プロジェクトを推進し、阪神

淡路大震災の被災地新長田と東北の被災地をつなぐ活動を続けて行きます。

「１１７名の合唱団」の代表が応援ソングを熱唱する様子はこちらから

ご覧ください。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/409_77yS77yQ77yR77yU77yO77yT77yO77yR77yR5p2x5YyX5pSv5o-044CA5paw6ZW355Sw6Z-z5qW944OX44Ot44K444Kn44Kv44OI.pdf

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【３】「まとめ」が大阪府のホームページで公表されました。

　大阪府では平成２３年７月に「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」

を設立、「再々開発」「リニューアル」をテーマに検討を進めてこられましたが、

５回の検討会、４回のワーキングを経て、そのまとめが大阪府のホームページに

公表されました。

「まとめ」と「検討経過」はこちらからご覧になれます。

・まとめ

http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/2543/00090394/matome.pdf

・検討会設立趣旨と検討会の開催経過

http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/2543/00090394/kentoukai.pdf

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【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援します。

　当法人では、下記の再開発ビルの活性化のための支援事業を実施しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査。

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

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【５】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する

　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■再開発、区画整理見直し／時代に合った制度に改正／国交省

　国土交通省は、人口減少の進行など都市を取り巻く環境の変化を見据え、

市街地の整備や機能更新ツールとして広く活用されてきた市街地再開発事業、

土地区画整理事業の制度改正に向けた検討に乗り出す。合意形成の円滑化方策

など、現行手続き上のボトルネック解消などが大きな焦点になりそうだ。

　両事業では関係者間の合意形成が難航するなどし、完了までに数十年の期間

を要するものも少なくない。そもそも、都市の拡大・成長を前提とした事業

スキームとなっており、社会情勢の移り変わりを踏まえれば、根本の思考転換

を始め、事業の仕組みや進め方の見直しは必然の流れとも言える。

　高齢者の急増や市街地の拡散など、都市が抱える諸課題に対応するため、

同省が将来像として描く「多極ネットワーク型コンパクトシティー」の早期

実現が求められる中、特に拠点エリアの再構築に有効な両制度を、時代に即し

使い勝手のよいものに改める考え。

　まず現状を調査・把握し、課題点を洗い出す。実際に事業の推進役となる

ディベロッパーやコンサルタント、ゼネコン、自治体などにヒアリングを行い、

大都市と地方都市それぞれでの論点を整理する。

　国交省は、社会資本整備審議会に新たな時代の都市マネジメントのあり方を

諮問し、１０日に都市計画・歴史的風土分科会の都市計画部会に付託された。

ここでは、都市機能更新の方法が検討課題の一つに挙がっており、現場の声など

を集めた調査成果は、議論の中心の場となる「新たな時代の都市マネジメント

小委員会（仮称）」の検討材料にも生かす。

　既成市街地の課題としては、切迫性が指摘されている巨大地震に対する防災

性向上のほか、経年で老朽化・陳腐化した建築物の更新による地域活性化、

柔軟で迅速な面的再整備による大都市の国際競争力強化など、さまざまな

テーマが浮上している。

　再開発に目を向ければ、これまでに全国で８００を超える地区で事業が完了

しているが、完成から３０年以上を経過した再開発ビルは、今後１０年を待たず

に全体の３割を超し、さらに年々増えていく。再々開発やリニューアルも増加

すると見られ、これらを後押しする制度・運用上の仕組みも求められてくる。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－2014年3月28日日刊建設工業新聞－

■公示地価　３大都市６年ぶり上昇…全国では下落率縮小

　国土交通省は１８日、２０１４年の公示地価（１月１日時点）を発表した。

東京、大阪、名古屋の３大都市圏の平均は、住宅地、商業地ともに、リーマン・

ショック前の２００８年１月以来、６年ぶりに値上がりに転じた。全国平均でも

住宅地、商業地ともに下落率は４年連続で縮小した。

　安倍首相の経済政策「アベノミクス」による景気回復や日本銀行の金融緩和

政策の影響などで、大都市を中心に不動産取引が活発となり、地価の下げ止まり

が鮮明になっている。

　全国平均では、住宅地が前年より０・６％減、商業地が０・５％減、工業地

などを含む全用途が０・６％減と、いずれも６年連続で前年を下回った。３大

都市圏の平均は、住宅地が１３年の０・６％下落から、０・５％上昇に転じた。

商業地も０・５％下落から１・６％上昇となった。

　大都市圏の地価上昇の背景には、４月の消費税率引き上げを前にマンション

などの住宅需要が旺盛になったことや、景気回復を追い風とした中心市街地の

再開発の進展がある。東京都区部（２３区）では住宅地、商業地とも全区で

上昇し、特に千代田、中央、港の都心３区は高い伸びを示した。

　前年と比較可能な全国２万３０１７地点のうち、地価が上昇したのは７１０２

地点と、全体の約３割を占め、１３年の２００８地点から約３・５倍に増えた。

　全国の住宅地の上昇率上位１０地点のうち８地点が、東日本大震災で被災

した宮城、福島両県だった。上昇率トップは、３年連続で宮城県石巻市須江

字しらさぎ台付近で、１３年から１５・１％上昇し、震災前の１１年と比べる

と約２・３倍になった。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－2014年3月19日　読売新聞－

■アウガ再建、道険し－青森駅前再開発ビル

　青森駅前の複合商業施設「アウガ」の経営再建問題で、運営する第３セクター

「青森駅前再開発ビル」から、約２４億円の債権を保有する青森市への元本返済

が２０日に始まった。同社は初回の１５００万円は返済したが、今後の返済は

めどが立っていない状況だ。新たな再生計画も策定できず、厳しい局面を迎えて

いる。

　市商店街振興課によると、同社が抱える債務約３２億円のうち７５％は市から

の借入金だ。２０日の返済に続き、２６日にも約１８００万円、半年後に

約３６００万円を返済しなければならない。さらに来年１月には２００９年１２月

の臨時議会で承認された融資２億円の一括返済も迫っているが、現在の手持ち資金

は約１億円で、このままでは返済は不可能だ。

　同社の１３年度の業績は、１０か月間（１３年４月～１４年１月）で約２７００

万円の赤字だった。１～４階のテナントも５６区画のうち１０区画が空いている。

２０日には地下１階でアウガの開館当時から営業していた行列ができる手羽先

が人気の店「肉のナリタ」が閉店した。店主（７４）は「家賃が高すぎ。

『市民の台所』として皆で頑張る雰囲気がない」と、近くへ店を移転することを

決めた。

　青森駅前再開発ビルの山田寿修専務は「テナント誘致を進め、早急に再生計画を

策定したい」と語るが、道のりは険しい。再生の鍵となるのは、地権者に支払う

賃借料の引き下げだが、地権者側との交渉は難航している。会社側は坪当たり月額

７０００円の契約を３０００円に減らしたいが、地権者で同社の前社長でもある

野呂和生氏は「再生の根拠を示さず一方的に『協力してくれ』では先が見えない」

と突っぱねる。

　計画を巡っては「改装が必要」と主張した野呂氏ら旧経営陣と、「市からの

追加融資が前提の計画は容認できない」（鹿内博市長）とする市側の溝が深まり、

昨年６月に経営陣が入れ替わった経緯がある。同社は今後の借入金返済について、

市側に猶予を求めることも検討している。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－2014年3月21日読売新聞－

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

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★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるように

します。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせ

ください。

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

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　お待ちしています。

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