【メールマガジンバックナンバー 第51～100号（2014年1月～2018年2月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 51号

2014年1月6日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第51号（2014年1月6日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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２０１４年年頭ご挨拶

　明けましておめでとうございます。

　みなさま方におかれましては、健やかに新春をお迎えのことと存じます。

　旧年中は、ＮＰＯ法人再開発ビル活性化ネットワークの活動につきまして、

格別のご厚情を賜わり厚く御礼申し上げます。

　本年も相変わりませずご厚誼のほどよろしくお願い申し上げます。

　さて、昨年を簡単に振り返ってみますと、直面している高齢化・人口減少問題、

押し寄せるグローバル化の波などの不確実性のなかにも、新政権による経済運営

や２０２０年の東京オリンピック招致など景気の先行きに明るさを感じられる

一年であったかと思われます。

　こうした状況下にあって、全国の再開発事業をみてみますと事業完了地区は

８２１地区（2013年８月現在）にのぼり、このうち近畿圏内では１４０地区で

事業が完了していますが、再開発ビルをマネジメントの側面に焦点をあてますと、

新耐震基準以前の基準で建てられている建物が２０地区程度あり、今後これらの

再開発ビルにおいては、リニューアルや耐震補強、建て替えなどが促進される

ものと思われます。また、再開発事業における施設の約８割には何らかの形態で

商業施設が組み込まれていますが、これらの商業施設は耐震基準を満たして

いても建物や設備の老朽化、陳腐化が進行していたり、商業施設として消費者

のニーズの変化に対応できていないことから、空き店舗の増加や商業施設として

の魅力や競争力が低下しています。こうした商業施設は、今後リニューアルなど

による施設、設備の更新を余儀なくされるものと思われます。一方では、再開発

ビルの商業施設を取り巻く経営環境は、e－コマースやコンビニなどの著しい

伸長、大都市における中心部の大型商業施設の整備など業際を超えて商業が充実

してきていることなどから、再開発ビルの商業経営は、ますます厳しさが増して

きており、商業施設を抱える再開発施設にとっては死活問題になりかねない事態

であるものと受け止めなければなりません。こうした事態に対応するためには、

商業者や区分所有者の高齢化問題、管理費の滞納問題、大規模修繕計画の実行・

積立金問題、管理会社のマネジメント能力の向上など、山積する問題の解決を

図る必要があります。

　私どもＮＰＯ法人再開発ビル活性化ネットワークは、こうしたハード・ソフト

の両面の問題の全体像を明らかにし、一つひとつの課題解決について丁寧に答え

を出して行くことを基本方針として、再開発ビルの活性化と再生を図るための

活動をさらに深めてまいる所存でございますので、倍旧のご支援ご協力を賜り

ますようお願い申し上げます。

　みなさまにとって、この一年が実り多い年となりますことをご祈念申し上げ、

年頭のご挨拶とさせていただきます。

　　　　　　　　　　　　特定非営利活動法人再開発ビル活性化ネットワーク

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理事長　藤山正道

■CONTENTS■

【１】国交省２６年度予算（決定概要）が公表

【２】改正「省エネ法」基本方針－閣議決定

【３】大阪府の「再開発検討会」－ワーキンググループ－（第４回）が開催

【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援

【５】再生・活性化アラカルト

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【１】国交省２６年度予算（決定概要）が公表されました

　国土交通省の平成２６年度予算案が１２月２４日公表されました。再開発ビル

の活性化に関連すると思われる制度概要は、以下のとおりです。詳細は文末の

アドレスにアクセスしてご覧ください。

■都市機能立地支援事業の創設

　　拡大した市街地において、地方都市を中心にした人口密度の低下により都市

　の生活や企業活動を支える機能（医療・福祉・子育て支援・教育文化・商業）

　の維持が困難となるおそれがあるなか、街の拠点となるエリアへ医療・福祉等

　の都市機能を誘導し、まちの活力の維持・増進（都市の再興）、持続可能な

　都市構造への再構築を図る。大都市等においても、高齢者の急増に伴う福祉等

　機能ヘのアクセスを確保するため、当該機能の適正立地を図る。

■耐震対策緊急促進事業の拡充

　　改正耐震改修促進法において耐震診断の義務づけ対象となる建築物について

　重点的かつ緊急的に耐震化の促進を図るとともに、既設の超高層マンション棟

　の安全性を確保するため、今後想定される長周期地震動を踏まえた制震改修等

　に対する支援を追加する。

■老朽化マンションの建替え等促進支援

　　今後増加することが見込まれる老朽化マンションの建替えを含めた再生事業

　が円滑に進むよう、マンションの再生事業に対する支援を強化するとともに、

　専門家による相談体制を整備する。

■災害時拠点強靱化緊急促進事業の創設

　　南海トラフ地震、首都直下地震等の大規模災害に備え、大量に発生する帰宅

　困難者や負傷者への対応能力を都市機能として事前に確保するため、これらの

　者を受入れ可能な拠点施設について、重点的かつ緊急的な整備の促進を図る。

上記国土交通省の予算案に掲げられている制度の詳細等はこちらからご覧ください。

国交省都市局ホームページ　http://www.mlit.go.jp/common/001022987.pdf

国交省住宅局ホームページ　http://www.mlit.go.jp/common/001022990.pdf

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【２】改正「省エネ法」基本方針－閣議決定

　昨年５月に改正され、今年４月１日に施行される「省エネ法」（エネルギーの

使用の合理化に関する法律）の基本方針が１２月２４日閣議決定されました。

　再開発ビルの所有者（区分所有者、管理組合）や管理者（管理会社）に関連

する方針の概要は以下のとおりです。

＜エネルギーの使用の合理化等に関する基本方針について＞

第１　エネルギーの使用の合理化を図るためにエネルギーを使用する者等が

　　　講ずべき措置に関する基本的な事項

－１～５ 省略－

６　建築物の建築主等が講ずべき措置

　建築物の建築をしようとする者、建築物の直接外気に接する屋根、壁又は床の

修繕または模様替えをしようとする者並びに建築物への空気調和設備等の設置

又は建築物に設けた空気調和設備等の改修をしようとする者は、当該建築物の

外壁、窓等を通しての熱の損失の防止及び当該建物に設ける空気調和設備等に

係るエネルギーの効率的利用を図るため、適格な建築等を行うとともに、

エネルギーの消費効率が優れ、かつ、効率的な使用が可能となる空気調和設備

等の設置又は適切な改修をするものとする。

７　建築物の所有者等が講ずべき措置

〔１〕建築物の所有者は、当該建築物の状況、投資江華島を総合的に勘案しつつ、

　　　次の各項目を実施するものとする。

　（１）エネルギー消費効率の向上及び効率的な使用の観点から、エネルギーを

　　　　消費する既設の設備の更新及び改善並びに当該設備に係るエネルギーの

　　　　使用の制御等の用に供する不可設備を導入すること

　（２）建築物の外壁、窓等を通しての熱の損失の防止及び当該建築物に設ける

　　　　空気調和設備等に係るエネルギーの効率的利用の観点から、当該建築物

　　　　の適正な維持保全を行うとともに、当該建築物の性能の向上を図るため、

　　　　改修その他の所要の措置についても検討すること。

〔２〕建築物の所有者又はその委託等を受けて当該建築物におけるエネルギー

　　　を消費する設備の管理を行う者は、当該設備の運転並びに保守及び点検

　　　その他の項目に関し、管理標準の設定その他の措置により適正な管理を

　　　行うよう努めるとともに、テナントとの連携を含む当該建築物における

　　　エネルギーの管理体制の充実を図るものとする。

－８～１５ 省略－

第２　電気の需要の平準化を図るために電気を使用する者等が講ずべき措置に

　　　関する基本的な事項

－１～５ 省略－

６　建築物の建築主等が講ずべき措置

　建築物の建築をしようとする者及び建築物への空気調和設備等の設置又は建築物

に設けた空気調和設備等の改修をしようとする者は、電気の平準化に資する観点

から、電気の平準化に資する利用が可能となる空気調和設備等の設置又は適切な

改修をするとともに、自家発電設備、蓄電池設備等の導入を検討するものとする。

７　建築物の所有者等が講ずべき措置

　電気の需要の平準化西する観点から、電気を消費する既設の設備の更新及び改善

並びに当該既設設備に係る電気の使用の制御等の用に供する付加設備を導入すること。

－８～１１ 省略－

－第３ 省略－

第４　適用期日

１　この基本方針は、平成２５年１２月２８日から適用するものとする。

以下省略

以上

上記「基本方針」の全文は、こちらからご覧ください。

http://www.meti.go.jp/press/2013/12/20131224001/20131224001-10.pdf

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【３】大阪府の「再開発検討会」－ワーキンググループ－（第４回）が開催

　　　されました。

　１２月２５日、大阪府の「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」

ワーキンググループ（第４回）が開催され、「再開発ビルの空き床を解消し、

活性化を図るための課題抽出と必要な方策」について、大阪府から提案された

４つのテーマを軸に議論が行われました。

　提案された４つのテーマは、以下のとおりでした。

テーマ１　床の所有と利用の分離について

テーマ２　リニューアル（改修）にかかる資金調達について

テーマ３　再開発ビル活性化の主体、役割分担について

テーマ４　地域のポテンシャルやニーズを見据えた施設誘致について

　これらの内容については、検討会でまとまり次第大阪府から公表される

予定で、本メールマガジンでも報告する予定です。

※「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」－再開発事業の行政実務

　担当者が「問題意識の共有」「情報交換と情報の継承」「専門家との交流」

　「地方の声を集約する場として活用」することを目的として平成２３年に

　設立され、大阪府が事務局となって運営されています。

「再開発検討会」に関する大阪府のホームページを以下からご覧ください。

http://www.pref.osaka.jp/attach/2543/00090394/kentoukai.pdf

※当法人は第１回からオブザーバーとして参加しています。過去の検討会の

　内容等については、当法人のメールマガジンバックナンバー（ホームページ）

　をご覧ください。

２２号（平成２３年８月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_293.html

４０号（平成２５年２月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_366.html

４６号（平成２５年８月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_385.html

４７号（平成２５年９月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_387.html

４９号（平成２５年１１月号）http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_391.html

５０号（平成２５年１２月号）http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_393.html

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【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援します。

　当法人では、下記の再開発ビルの活性化のための支援事業を実施しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査。

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

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【５】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する

　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■空きビルを芸術活動の拠点に－商店街と学生がタッグ－

　桐生市本町にある老朽化した空きビルを再生させようと、桐生中央商店街振興

組合は、桐生大短期大学部アート・デザイン学科と協力して芸術活動の拠点へと

改修する計画を進めています。

　築約５０年のレトロな雰囲気を魅力として売り出し、若者が集う場をつくって

商店街の活性化につなげる考え、とのことで、改修されるビルは鉄筋コンクリート

３階建て、１９６０年代半ばに建設され、老朽化に伴って入居者が減り、２年ほど

前から全館が空き室となっていました。

　有志の学生が毎週日曜日の午前に集まり、市内ののこぎり屋根工場跡や古民家

を芸術活動の拠点として活用してきた美術家、赤池孝彦さん（５１）が現場監督

を務めるなか、シンプルなコンクリート張りのアトリエを目指して、天井や床を

取り外したり、壁を削ったり自分たちで作業をしています。１４年の春に一部開設

を目指しています。

　　　　　　　　　　　　　　　上毛新聞ＷＥＢ版（2013年12月24日）より要約

■空きビル活用－新たな価値創出

　商店街の再生活動に取り組んでいる、岐阜市美殿町商店街の４階建ての空きビル

１階に、カフェと社交場を兼ねた「ｍｉｒａｉ」がオープンしました。空きビルは

同商店街振興組合と岐阜市にぎわいまち公社が連携し、１年以上前から「つくる」

をコンセプトに再生に取り組んできました。既に入居しているデザイナーや建築家

らも、新たな製品や価値を生み出し、商店街の活性化を図っています。今回の

「ｍｉｒａｉ」のオープンで満室になりました。空きビルを活用して商店街のにぎ

わい創出を試みる同公社の市商店街活性化プロデューサーの大前貴裕さん（３８）

がビルの所有者と入居者との仲介役を務め、岐阜でものづくりがしたいという

クリエイターを募ってきました。

　「まちでつくるビル」と名付けたビルの２～４階には、建築や広告、ライター

などの業種８組が入居。各フロアを複数人でシェアする中で互いの交流が生まれ、

入居者同士で手掛けた製品の販売も始まっている、とのことで、大前さんは

「このかいわいで店を持ちたいと思える商店街にしていきたい」と意気込んで

います。

　　　　　　　　　　　　　　　岐阜新聞ＷＥＢ版（2013年12月14日）より要約

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

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 ★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

　会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるようにします。

　登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせください。

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【事務局より】

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：[email protected]

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