【メールマガジン バックナンバー（2009年11月～2024年1月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 139号

2023年1月7日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第139号（2023年1月7日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building

HP：http://www.redevelop-net.jp/
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２０２３年新年のご挨拶

　あけましておめでとうございます。
　皆様におかれましては、新春を清々しい気持ちでお迎えのこととお慶び申し上げます。
　昨年は、多くのお力添えいただき誠にありがとうございました。
　本年も会員の皆様方のお役に立てるよう一層の努力をして参りますので、相変わりませずご支援ご協力のほど、よろしくお願い申し上げます。
 ご承知の通り、日本の経済は、コロナ禍からの社会経済活動の正常化が進みつつあり、緩やかな持ち直しが続いていますが、世界的なエネルギーや食料価格の高騰、欧米各国の金融引締め等による世界的な景気後退懸念など景気の下振れリスクも増してきています。
　また、国内では、社会保障、教育問題、防衛問題、インフラの老朽化など多くの課題を抱えています。老朽化につきましては、再開発ビルや全国のマンションにつきましても老朽化が進んでおり、市街地再開発事業では、事業完了地区1,120のうち事業完了後20年を経過した地区が454、全国のマンションでは、ストック総数約675.3万戸のうち築40年を超えたマンションのストック数は81.4万戸となり、老朽化の問題が深刻化しています。
　こうしたことから、マンション管理では、昨年4月に国の制度として自治体が適正を認定する「マンション管理認定制度」とマンション管理業協会が作った「マンション管理適正評価制度」の二つの新しい制度が始まりました。これらの制度はマンション管理だけではなく、複合施設である再開発ビルの管理にとっても「管理能力」が問われる時代が始まったといえるものです。
　この二つの制度は管理を「見える化」することが目的ですが、国のマンション管理計画認定制度では、管理の内容を把握することによって基準を満たしていない管理の水準を高めるように誘導し、管理不全になるマンションを防ぐ狙いがあります。またマンション管理業協会の制度は、管理内容の成績が良いマンションが市場で高く評価されるようになることを目指し、結果的に管理の質を高める方向に誘導していくことを目指しています。
　管理組合にとっては、管理の内容や質を高めるために、管理費の負担、管理組合と管理会社のあり方、第三者管理、総会や理事会のオンライン化、大規模修繕計画の策定、修繕積立金など管理のあり方について抜本的に議論を深めていく時期がきたものと思われます。
　本年の再開発ビル活性化ネットワークの活動は、「高経年化時代の再開発ビルの管理と資産価値」をテーマにして新たな活動を推進したいと考えています。
　オンラインによる小規模研修会をできるだけ多く開催し、「再開発ビル活性化ネットワークの会員」及び「情ネッツ会の会員」の皆さまの知見をお借りしながら再開発ビルの「管理能力の向上」についての対応策を取りまとめ、会員の皆様方に迅速にフィードバックして参りたいと考えていますので、ご関係の皆様方の一層のご協力をお願い致します。
　最後に、皆様のご発展とご健勝をお祈り申し上げ、新年のご挨拶とさせていただきます。

特定非営利活動法人再開発ビル活性化ネットワーク
理事長　藤山 正道

　このメールマガジンは、当法人の研修会に参加いただいた皆さま、連携する各団体に所属する皆さま、旧大阪市街地再開発促進協議会（促進協）会員の皆さまや促進協の例会に参加された皆さま、当法人理事や事務局が名刺交換させていただいたり、メールをいただいた皆さまに配信しています。
　メールマガジンの配信不要の場合は末尾記載の当法人事務局までお知らせください。

■CONTENTS■

【１】令和４年度定時総会報告
【２】情報交換会「アスピア明石のリニューアル」報告
【３】３月研修会を３月２７日に開催予定
【４】情報、意見交換会テーマの募集
【５】情ネッツ会個人会員登録募集のお知らせ（再掲）
【６】再生・活性化アラカルト
　　　－国交省／２３年度税制改正を発表／マンション大規模改修に特例措置－

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　　□■　★情ネッツ会 個人会員登録募集・登録料無料★ 　　■□
　　■□　　　　　　詳細はコンテンツ【５】をご覧ください　□■
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【１】令和４年度定時総会報告

　昨年１１月２９日、ＮＰＯ法人の令和４年度定時総会が開催されました。
今回もオンラインにより、正会員４３名のうち２４名（委任状、議決権行使書を含む）の出席で開催されました。
　冒頭、藤山理事長より　高齢化による管理組合運営の課題、建物の老朽化の課題、デジタル化への対応の課題、マンション管理運営に関する国の認定制度への対応について、取り組む必要がある旨の挨拶があり、下記の議案について審議、いずれも原案どおり承認されました。

＜議案＞

　第１号議案 令和３年度活動報告の件 
　第２号議案 令和３年度事業会計収支決算の件 
　第３号議案 令和４年度活動計画の件 
　第４号議案 令和４年度事業会計活動予算の件

＜議案概要＞

　第１号議案では、研修会や小規模意見、情報交換会の開催状況、メールマガジン発行や情ネッツ会（全国商業施設運営管理情報ネット交換会）の活動、月例レポートについて報告されました。
　第２号議案では、昨年度新型コロナの影響等を考慮して年会費を半額にしたことにより経常収支が約３６４千円のマイナス、正味財産が６７８千円に減じたことが報告されました。
　第３号議案では、令和４年度の活動について引き続き新型コロナの感染状況を見ながらオンラインでの活動と対面での活動を進めていく提案がありました。
　第４号議案では、昨年度同様、年会費を半額とし、正味財産の減少を抑えるため経費の削減を図る提案がありました。
　また、令和４年度以降正味財産が更に減少することが予想されるため、役員の高齢化問題と合わせ組織のあり方について議論を進めることについて問題提起がありました。

　総会の記事、議案書について、こちらからご覧ください。
　http://www.redevelop-net.jp/news/detail1_704.html

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【２】情報交換会「アスピア明石のリニューアル」報告

　定時総会に続いて、明石地域振興開発株式会社の平林代表取締役から「アスピア明石のリニューアル」について情報提供、報告をいただきました。
　「アスピア明石」は、２００１年１１月に開業、第３セクターの明石地域振興開発株式会社が床の大半と駐車場を所有、運営してきましたが、第３セクターからの脱却を目指してＰＭ（プロパティマネジメント）方式を導入、経営改善に取り組んでこられました。１１月に３階のリニューアルが完了、オープンされましたので、その概要を報告いただきました。
　なお３～４月には更に１階のリニューアルが予定されており、その内容についても報告、情報提供をいただく予定です。

当法人会員、情ネッツ会会員の皆さまは、リニューアルに関する記事、情報交換会の資料について、こちらからログインしてご覧ください。
　http://www.redevelop-net.jp/news/detail28_705.html

ＩＤ、パスワードをお忘れの方は事務局までお問い合わせください。

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【３】３月研修会を３月２７日に開催予定

　例年「全国市町村再開発連絡協議会」（略称「全再連」会長　越田謙治郎川西市長）との共催により、国交省の担当官を招いて開催している研修会を、今春は３月２７日（月）午後に開催します。
　開催方法等の詳細については、新型コロナの感染状況等を踏まえ、国交省、全再連と協議のうえ決まり次第お知らせしますので、日程についてご予定いただきますようにお願いいたします。

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【４】情報、意見交換会（オンライン等）テーマの募集

　当法人では、これまで意見交換会、情報交換会を開催してきましたが、今年もオンライン開催を含めて開催していきたいと思います。
　最近の意見交換会、情報交換会のテーマについては下記のとおりですが、同じテーマでも差し支えありませんので、会員資格の有無にかかわらず、意見交換会や情報交換会のテーマ、また参加希望があれば事務局までお知らせください。

　　事務局　都市問題経営研究所　（担当　尾葉石、北村）
　　　　　　TEL：06-6208-2030 　e-mail：network@uram.co.jp

＜過去のテーマ（抜粋）＞

「再開発ビルの再生に向けた取り組み状況について（大阪府）」
「再開発ビルの再生、リニューアル（セルバ守山、リベル出屋敷）」
「マンション敷地売却制度」
「大阪府の市街地再開発事業を取り巻く状況について」
「駐車場の最新事情とパーキングアナライザー」
「テナントリーシング支援ツール「SC GATE」について」 
「再開発ビルの省電力化について」
「経費削減ツール『サガール』について」
「商業施設の最近の動向について」
「施設建物の改修・リニューアルと建築基準法適法化の実践」
「コロナ対策の現状と課題」
「空き床の現状、対策と課題」
「会計業務の効率化について」
「高齢化対策と管理組合運営の現状と課題」
「改正マンション管理適正化法施行への対応」
「アスピア明石のリニューアルについて」

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【５】情ネッツ会☆個人会員登録募集・登録料無料☆のお知らせ（再掲）

　当法人が運営する「情ネッツ会」では会員の募集を行っています。「情ネッツ会」情報交換に関心のある皆様（企業、団体、個人）の参加をお待ちしています。
　「情ネッツ会」とは、「全国商業施設運営管理情報ネット交換会」の略称です。当法人がホームページ上で運営する、商業施設に関する課題や情報についての意見交換や情報共有のための参加無料のサイトです。

　▼▼▼利用方法や申込みはこちらをご覧ください▼▼▼
　http://www.redevelop-net.jp/news/detail1_633.html

　なお、情ネッツ会の概要はこちらからご覧いただけます。
　http://www.redevelop-net.jp/news/cate25.html
　http://www.redevelop-net.jp/news/detail25_566.html

　　事務局　都市問題経営研究所　（担当　尾葉石、北村）
　　　　　　TEL：06-6208-2030 　e-mail：network@uram.co.jp　

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【６】再生・活性化アラカルト

　このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する情報の提供を行っています。

　再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報をお寄せ下さい。

■国交省／２３年度税制改正を発表／マンション大規模改修に特例措置

　１２月１６日、国土交通省は、同省関係の税制改正概要を発表した。大規模修繕工事を実施した高経年マンションを対象に、工事翌年度の固定資産税を減額する特例措置を創設。市街地再開発事業で生まれた保留床の処分を促進する課税繰り延べ措置なども延長する。
　老朽マンションの大規模改修工事を促す税制上の特例措置を設ける。対象は建設後２０年以上が経過した１０戸以上のマンション。長期修繕計画に基づき、適切に修繕資金を積み立てていることが要件となる。
　区分所有者に課される固定資産税額を、工事の翌年度に減額する。減額割合は６分の１から２分の１までの範囲で、市町村が条例で定める。

（日刊建設工業新聞2022年12月20日より抜粋、要約）

＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

　このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

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★当法人からのお知らせ
■再開発ビルの活性化支援メニュー

　当法人では下記の支援事業を行っています。
　支援メニューの活用を希望される皆さまは事務局までお問い合わせください。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞
　（１）建物耐震診断
　　　・改正耐震改修促進法（平成25年5月成立）により義務づけられた耐震診断の実施、支援
　（２）商業施設診断
　　　・再開発ビル商業施設（SC）の経営診断や第３セクター等管理運営法人の経営相談（無料）
　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援
　　　・リニューアルの進め方や調査、MD提案など、商業施設活性化のアドバイス、リニューアル計画作成、実施等
　（４）テナントリーシング支援
　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、リーシング実施支援
　　　・テナントリーシング支援ツール「SC GATE」の提供
　（５）長期修繕計画作成支援
　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕積立金算定等の支援
　（６）省エネシステム導入支援
　　　・省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について再開発ビル特有の課題と併せ対策を提案（完全成功報酬制）
　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援
　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、最大42％（導入実績）の電気料削減
　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援
　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査。

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現（35.8％削減実績、完全成功報酬制）
　（９）駐車場の収益向上支援
　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証（企画提案無料）
　（１０）駐輪場対策支援
　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案
　（１１）効率的なビルの管理運営支援
　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

■ＮＰＯの発行冊子のご案内と希望者への配信

　当法人は、この１０年の活動の中で下記の冊子を発行してきました。
　再開発ビル活性化の指針として、また資料として活用いただけますので、希望される方には配信が可能です。事務局までお問い合わせください。

１．「再開発ＳＣの診断表と診断基準」（平成１８年）
２．「再開発ビル活性化の処方箋－ＮＯ１」（平成１９年）
３．「管理会社が破綻しないために－管理会社の緊急対策－」（平成２０年）
４．「再開発ビル活性化の処方箋－ＮＯ２（ＰＭ業務統合構想）」（平成２１年）
５．「再開発ビルの抱える現下の課題」（平成２２年）
６．「再開発ビル商業施設のマネジメント」（平成２４年）
７．「商業施設の賃料・共益費等から再開発ビルのマネジメントを再考する」（平成２５年）
８．「特定非営利活動法人再開発活性化ネットワーク」～１０年の歩み～（平成２８年）
９．「小規模意見交換会のまとめ」～再開発ビルの共通の課題～（平成２８年）
１０．「設立１０周年記念シンポジウム」～大阪の都市再開発・再々開発を問う～記録（平成２８年）
１１．「商業施設の最近の動向」（平成３０年）
１２．「『商店会』の現状と課題・今後の方向性」（平成３０年）
１３．提言「これからの市街地再開発事業と既存再開発ビルへの提言」（令和２年）

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて講演記録と資料を収録しています。
　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局までお申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」
（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」
（３）テーマ３　「ＰＰＳスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」
（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」
（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」
（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」
（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」
（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

• 当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。
• 専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるようにします。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせください。
• 当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局までご連絡ください。
• 会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス又はＨＰより）。
• 各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報をお待ちしています。
• お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　　事務局　都市問題経営研究所　（担当　尾葉石、北村）
　　TEL：06-6208-2030　e-mail：：network@uram.co.jp
　　ホームページお問合わせ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/
E-Mail : network@uram.co.jp

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号
　　　　　　井門瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内
TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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