【メールマガジンバックナンバー 第1～50号（2009年11月～2013年12月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 49号

2013年11月1日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第49号（2013年11月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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　前号で「ＪＲ北海道の脱線事故」の問題から、再開発ビルにおいても「基本と

なる前提は来館者や営業者の『安心』、『安全』である、『おもてなし』の気持

ちは見えない所にこそ必要、と書きました。今回またそのことを再認識する事件

－阪急阪神ホテルズ（メニュー偽装）、ヤマト運輸（クール宅急のクール偽装）－

が起きました。顧客、消費者の信用を裏切る「看板に偽り有り」の行為で、長年

の慣れのなかで罪悪感や組織全体に及ぼす影響への意識も薄れた結果、積み上げた

信用が一瞬にして崩壊する典型の事件です。失った信用の回復には、それこそ

信用を築く以上に地道な努力と長い時間を要します。

　振り返って再開発ビル、管理会社に同じような問題がないか、コンプライアンス

とコーポレートガバナンスをもう一度点検してみては如何でしょうか？

　さて、日本シリーズ、熱戦が展開されています。今月号を見られるときには

日本一が決まっているかもしれませんが、巨人、楽天ファン以外も楽しめる

日本シリーズになっているようです。結果は…？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】１１月２９日（金）定時総会、情報交換会、懇親交流会のお知らせ

【２】マンションの一括売却－全員合意から４／５決議に緩和の方向－

【３】大阪府の「再開発検討会」－ワーキンググループ－（第２回）開催

【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援

【５】再生・活性化アラカルト

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【１】１１月２９日（金）定時総会、情報交換会、懇親交流会のお知らせ

　当法人の事業年度は、毎年９月１日から翌年８月３１日までとなっています。

　平成２５年度の定時総会を下記のとおり開催します。また例年どおり情報交換会、

懇親交流会を開催しますので、会員以外の方の参加をお願いいたします。

　１．平成２５年度定時総会

　　（１）日時：平成２５年１１月２９日（金）午後３時～（受付午後２時半より）

　　（２）場所：ハートンホール(大阪市中央区南船場4-2-4日本生命御堂筋ビル１２階）

　　　　　　　　（地下鉄御堂筋線心斎橋駅北へ徒歩３分)

　　（３）議案：平成２４年度活動報告及び決算報告

　　　　　　　　平成２５年度活動計画及び予算

　　　　　　　　役員の選任 ほか

　　　　　（会員の皆さまには改めてご案内しますが、ご予定いただきますようお願い

　　　　　　いたします。）

　２．情報交換会、交流懇親会

　　　総会後、引き続き同じ会場で情報交換会、懇親交流会を開催いたします。

　　　　□情報交換会　午後４時～（予定、受付午後３時３０分～）

　　　　　情報交換会では、昨年に続き大阪府市街地整備課の担当者から「市街地再開発

　　　　　事業の今後の展開に関する検討会」の取組みについてお話しいただく予定です。

　　　　　また、「タウンマネジメント」についての講演も予定しています（講師交渉中）

　　　　□懇親交流会　午後５時半～（予定）

　　　　　情報交換会、懇親交流会は、一般の皆さまにも参加いただけますので、多数

　　　　　参加いただきますようお願いいたします。

　　　　・情報交換会　会員は無料　一般参加　2,000円／人

　　　　・懇親交流会　参加費　5,000円／人（情報交換会参加費を含む）

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【２】マンションの一括売却－全員合意から４／５決議に緩和の方向－

　国交省、法務省は、老朽マンションの建替えを促進するために規制を緩和し、

区分所有者の４／５の合意があれば土地と建物をすべて売却できる「建物敷地

一括売却制度」を制度化する方向で検討しています。マンション跡地の再開発や、

不動産市場の活性化につなげる狙いもある、といわれます。

　現行法では、区分所有者数と専有面積に応じた議決権のそれぞれ４／５以上の

多数決で建替えが可能ですが、住民同士の話し合いで手続きを進めなければならず、

未同意者の説得など住民の負担が大きく、建替えが進まない原因になっています。

　一方で、マンションの土地・建物を売却したり、解体して更地を売ったりする

場合は、民法（共有規定）で区分所有者全員の合意が求められ、事実上売却が

困難な状況となっています。こうしたことから国が、特別多数決により建物と

敷地の全部を一括してディベロッパー等に売却できる「建物敷地一括売却制度」

の検討に着手したものです。全てのマンションが対象ということではなく、

１９８１年以前の旧耐震基準で建てられたマンションが対象となるようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2013年10月23日読売新聞より要約）

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【３】大阪府の「再開発検討会」

　　　　　　　－ワーキンググループ－（第２回）が開催されました。

　１０月３日、大阪府の「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」

ワーキンググループ（第２回）が開催され、第１回に引き続きＪＲ吹田駅前

再開発ビル「吹田さんくす」を事例に「再々開発を行う際の課題等」について、

下記４つのテーマを設定して議論が行われました。

　テーマ１．再々開発を行う際の施行区域要件

　テーマ２．再々開発に係る行政関与のあり方について

　テーマ３．再々開発にあたっての整備手法、敷地設定について

　テーマ４．長期的な視点に立った駅周辺の再整備について

　テーマ５．建て替えに係る合意形成について

　これらの内容について公表可能な資料について後日ホームページに掲載

する予定です。

　また、第３回ワーキンググループは、阪神出屋敷駅前再開発ビル「リベル」

（兵庫県尼崎市）を事例に「再開発ビル活性化の課題等」をテーマに１１月１１日

に開催される予定です。

※「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」

　－再開発事業の行政実務担当者が「問題意識の共有」「情報交換と情報の継承」

　　「専門家との交流」「地方の声を集約する場として活用」することを目的と

　　して平成２３年に設立され、大阪府が事務局となって運営されています。

「再開発検討会」に関する大阪府のホームページを以下からご覧ください。

http://www.pref.osaka.jp/attach/2543/00090394/kentoukai.pdf

※当法人は第１回からオブザーバーとして参加しています。過去の検討会の

　内容等については、当法人のメールマガジンバックナンバー（ホームページ）

　をご覧ください。

２２号（平成２３年８月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_293.html

４０号（平成２５年２月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_366.html

４６号（平成２５年８月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_385.html

４７号（平成２５年９月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_387.html

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【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援します。

　当法人では、下記の再開発ビルの活性化のための支援事業を実施しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査。

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

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【５】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する

　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■大阪市街地再開発促進協議会「１１月例会」開催のご案内

　　～「川西市中央北地区低炭素まちづくり計画」とインフラへのＰＦＩ導入～

　人口減少、高齢者化社会の到来、深刻な地球温暖化問題とともに増大した都市

基盤ストックへの対応とコンパクトなまちづくりを目指した「都市の低炭素化の

促進に関する法律」が昨年9月に策定されました。この法律は、民間投資の活用を

通じて、都市・交通の低炭素化・エネルギー利用の合理化を推進し、住宅市場・

地域経済の活性化を図ることを目的としています。

　兵庫県川西市では、市の玄関口・川西能勢口駅に隣接する中央北地区で実施し

ている土地区画整理事業において、かねてから持続可能な環境対応型のまちづくり

を検討しており、新法施行後速やかに本計画を策定し、民間活力（ＰＦＩ事業）

を導入して実現しようとしています。

　１１月例会は、「川西市中央北地区低炭素まちづくり計画」に携わってこら

れた川西市中央北整備部の酒本恭聖氏、また同地区のインフラへのＰＦＩ導入

に取組まれている（株）地域経済研究所の井上浩一所長をお招きし下記の要領

にて計画と事業概要をご紹介して頂きます。お気軽にご参加下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　記

◆日時　　平成２５年１１月２１日（木）午前１０時～１１時４５分

◆場所　　大阪産業創造館　６階　会議室Ａ・Ｂ

　　　　（大阪市中央区本町１丁目４－５）（電話０６－６２６４－９８８８）

◆テーマ　「川西市中央北地区低炭素まちづくり計画について」

　　　　　　川西市　中央北整備部　中央北推進室　室長　酒本恭聖氏

　　　　　「インフラへのＰＦＩ導入見通しについて」

　　　　　　（株）地域経済研究所　所長　井上浩一氏

◆参加費　　１人　１，０００円（資料費等として、当日受付にて）

◆申込み　　１１月１４日（木）までに下記Ｅメール宛

　　　　　　shigai-s@mary.osaka.cci.or.jp

　　　　　　大阪市街地再開発促進協議会　事務局　（大阪商工会議所内）

　　　　　　ＴＥＬ（０６）６９４４－６１８８

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 ★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

　会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるようにします。

　登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせください。

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【事務局より】

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：network@uram.co.jp

　ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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