【メールマガジンバックナンバー 第1～50号（2009年11月～2013年12月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 48号

2013年10月1日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第48号（2013年10月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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　９月のトピックスとして、「東京オリンピックの開催決定」（９月８日）が

挙げられます。「おもてなし」が有力な流行語大賞の候補となりました。日本

文化のキーワードの一つであることには間違いがないと思います。

　東京は早くも「プチバブル」といわれ、関連施設整備やインフラ整備に関係

業界の期待が集まっているようですが、「おもてなし」は、むしろソフト面に

こそ本来の意味がある、と思います。

　もう一つの大きなニュースがＪＲ北海道の「先伸ばしていて失念していた」

ことによる貨物列車の脱線事故。「安全」というミッションを超えるミッション

が組織を支配していた、ということになるのでしょうか。この事故（の背景）

を「他山の石」といえるかどうか。再開発ビルの地域における役割はそれぞれ

異なりますが、基本となる前提は来館者や営業者の「安心」、「安全」。この

点で、マンネリ、先延ばし、思いこみになっていることがないか、改めて点検

してみては如何でしょうか。「おもてなし」の気持ちは、見えない所にこそ

必要な気がします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】藤山理事長のインタビュー記事

【２】基準地価－再開発と新駅開業、大規模マンション建設、イベントによる上昇

【３】大阪府の「再開発検討会」－ワーキンググループ－（第２回）が開催

【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援

【５】再生・活性化アラカルト

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【１】藤山理事長のインタビュー記事

　９月３日（火）の商業施設新聞に藤山理事長のインタビュー記事が掲載され

ましたので紹介します。

　「再開発には商業運営の仕組みが必要」と題して、当法人の見解が掲載され

ました。「第３セクターへの施設管理と商業運営のハードソフトの両方の提案」、

「第３セクターの統合」や「再開発ビルのコンセプトの明確化の必要性」、

「再開発ビルの老朽化と組織（管理組合、テナント会等）の高齢化の課題」、

「再々開発の推進」と「再開発制度に商業運営のガイドラインの導入」等々。

　インタビューは、商業施設新聞の「関西の再開発特集」に関連して行われま

した。記事は下記からご覧ください。

▼インタビュー記事

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/388_MjAxMw__.pdf

▼特集記事「関西再開発は二極化」

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata2/388_MjAxMw__.pdf

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【２】基準地価－再開発と新駅開業、大規模マンション建設、イベントによる上昇

　９月１９日に基準地価（７月１日時点）が発表されました。それによると再開発

等が進む大都市の都心部と地方都市や交通不便な地域の格差が拡大しています。

　再開発等による集客や大規模マンション建設による人口増のあった（見込まれる）

地域、大阪市中心部など大規模開発が進む都市部で上昇傾向が表れる一方、人口

減少が加速する地方や交通不便地域では下落傾向が続いています。全体のおよそ

３分の２の地点は今回も下落しているといわれています。

　大阪府は上昇地点が66と、下落の54を上回り、平均変動率は1.1％上昇、伸び率

で全国１位となりました（過去の落ち込みが大きかったともいえますが）。商業地

の上昇率の全国上位10地点のうち大阪が６地点を占めています。ＪＲ大阪駅北側の

「うめきた」再開発、大阪市阿倍野区の日本一の高層ビル「あべのハルカス」の

2014年春の全面開業を控え近鉄百貨店が今年６月、店舗の一部を先行開業など、

商業地の地価上昇は再開発がけん引している、といわれる所以です。

　また、鉄道新駅開業による上昇と見られるのが茨木市（ＪＲ総持寺駅）と

長岡京市（阪急西山天王山駅）。新駅開業に関連して周辺で大規模マンションが

建設されるのも上昇要因と見られます。

　イベントによる活性化が要因となっているとみられるのが、神戸市灘区の水道橋

商店街周辺。兵庫県内の商業地で上昇率が2.3％と１位でした。商店街に再開発の

動きはありませんが、音楽祭など集客イベントなどを通じて地域のにぎわいを引き

戻している点が、地価の面でも高く評価された、といわれています。地域を盛り

上げるイベント、集客が資産評価につながっている好例といえ、再開発ビルの

活性化の大きなヒントではないでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（日経ＷＥＢ版９／２７より要約）

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【３】大阪府の「再開発検討会」

　　　　　　　　　　　－ワーキンググループ－（第２回）が開催されます。

　大阪府の「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」は、既報のとおり

過去４回開催され、「検討会」の中に設置されたワーキンググループが８月２８日

に開催されましたが、引き続き第２回ワーキンググループが１０月３日に開催

されます。第２回ワーキンググループでは前回同様、ＪＲ吹田駅前再開発ビル

「吹田さんくす」を事例に「再々開発を行う際の課題等」をテーマにとして、

前回の意見交換を踏まえて整理されたいくつかの課題についての議論が予定され

ています。

　これらの内容について議論の方向性がまとまった段階で、公表可能な資料に

ついて後日ホームページに掲載する予定です。

※「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」－再開発事業の行政実務

　担当者が「問題意識の共有」「情報交換と情報の継承」「専門家との交流」

　「地方の声を集約する場として活用」することを目的として平成２３年に

　設立され、大阪府が事務局となって運営されています。

「再開発検討会」に関する大阪府のホームページを以下からご覧ください。

http://www.pref.osaka.jp/attach/2543/00090394/kentoukai.pdf

※当法人は第１回からオブザーバーとして参加しています。過去の検討会の

　内容等については、当法人のメールマガジンバックナンバー（ホームページ）

　をご覧ください。

２２号（平成２３年８月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_293.html

４０号（平成２５年２月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_366.html

４６号（平成２５年８月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_385.html

４７号（平成２５年９月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_387.html

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【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援します。

　当法人では、下記の再開発ビルの活性化のための支援事業を実施しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査。

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

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【５】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する

　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■仙台オープン大学の受講者が１万人突破

＝再開発ビルにおいてもヒントとなる取り組みだと思われますので、紹介します。＝

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（繊研新聞9/20より要約）

　三菱地所ＲＭが仙台市郊外の泉パークタウン・タピオで開校しているオープン大学

「タピ大」は、2010年4月に開学、9月3日でこれまでの受講者数がⅠ万人を超えました。

この間の講座数は702で、今後も「近隣住民や市民の教養とコミュニティーの場」

として継続する予定とのことです。

　泉パークタウン・タピオは2008年10月の開業、まもなく5周年を迎えますが、

その中に設けられたタピ大は「誰でも先生、誰でも生徒」をコンセプトに、趣味、

文化、おしゃれ、ゆとり、自然、環境、家族などのテーマを毎回決めて、教養と

コミュニティーを提供する場として平日の午後7時から1時間、毎日開催されています。

　地域住民や市民の間からは、「商業施設の中で知識や教養が見につき、たくさんの

人とコミュニケーションが取れることは、ちょっとしたぜいたくな日常を過ごす場に

なっている」と大変好評のようです。タピ大＝地域貢献活動が泉パークタウン・

タピオのブランドイメージを高め、安定した集客、売り上げに寄与している、との

こと。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（繊研新聞9/20）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■大阪市街地再開発促進協議会 － 「グランフロント大阪」視察会－

　　　　　　　　～新産業創出と都市魅力の融合～大阪次世代の都市型拠点～

　うめきた先行開発区域プロジェクト「グランフロント大阪」が4月26日の開業以来、

大変な賑わい・注目を集めて半年を迎えます。同拠点は、「ナレッジキャピタル」

に代表される新産業創出と都市魅力の融合とともに内外からの企業・研究機関の

集積、人材の交流促進により、大阪の喫緊の課題である都市間国際競争力の向上

をになう中核施設として期待されております。

　今回は、三菱地所（株）、（株）KMOのご協力を得まして、ナレッジキャピタル

ゾーン・オフィス高層階・商業ゾーン・うめきた広場などオープンして半年後の

「グランフロント大阪」のフローアップの視察会を開催いたします。7月には説明

会を実施しましたが視察のご要望もあり、今回実現しました。オフイス高層階から

の眺望は必見です。是非お差し繰りご参加下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　記

◆日時　　平成２５年１０月２５日（金）１０：３０～１２：００

◆場所　　グランフロント大阪カンファレンスルームＢ０８（タワーＢ１０階）

　　　　　（JR「大阪駅」、阪急「梅田駅」、地下鉄御堂筋線「梅田駅」から徒歩3分）

◆要領とスケジュール

　　１０：１５　 受付（カンファレンスルームＢ０８）開始

　　１０：３０～１１：００　＜概要説明＞

　　　「グラントフロント大阪の開発概要とナレッジキャピタル」

　　　　　三菱地所（株）グランフロント大阪室　担当室長　横沢啓氏

　　　　（株）ＫＭＯ　代表取締役社長　間渕豊氏

　　１０：３０～１２：００　視察（1班15名程度で案内）

　　☆視察ルート予定：ナレッジキャピタルゾーン・オフィス高層階・商業ゾーン・

　　　　　　　　　　　うめきた広場　等

◆参加費　　お１人１，０００円（会場費等として、当日受付で頂きます。）

◆定　員　　６０名　（先着順とさせて頂きます。）

◆お申込み　下記宛１０月１８日（金）までにe-mailにてお申込み下さい。

　　　　　　複数名でも結構です。参加証・地図を発行いたします。

　　　　　　大阪市街地再開発促進協議会（島口、中川）

　　　　　　　　TEL　06-6944-6188

　　　　　　　　e-mail　shigai-s@mary.osaka.cci.or.jp

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★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

　会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるようにします。

　登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせください。

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【事務局より】

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：network@uram.co.jp

　ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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