【メールマガジンバックナンバー 第1～50号（2009年11月～2013年12月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS45号

2013年7月1日

――――――――――――――――――――――――――――――――――――
≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第45号（2013年7月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
――――――――――――――――――――――――――――――――――――

　４月のグランフロント大阪の開業に続き、６月１３日あべのハルカスが開業

（部分開業）しました。（http://www.abenoharukas-300.jp/）

　初日は、約１５万人が来店、売り上げ１３億円。全面開業後の百貨店の売り

場面積は約１０万平方メートルで国内最大の百貨店となるとのこと、年間予想

来店客４，５００万人、売上高１，４５０億円を見込んでいるといいます。

「うめだ・キタ」「ミナミ」「あべの」と大阪の３エリアの競争が激化、海外

からの集客によるパイの拡大につながれば…と思いますが、「うめだ・キタ」

「あべの」ともに「オフィスが埋まっていない」といわれるのが気になります。

　「復興予算の流用」がまた明らかになりました。被災地から遠く離れた県に

配分された震災復興基金の雇用対策で９４人の雇用のうち被災者はゼロ。一方、

被災地では人手がなくて工事費が上がり、予算の範囲では応札がなく復興事業

が停滞する事態が生じています。

　国民は、「被災地の復興のため」ということで、２．１％の復興税を２５年間

にわたって負担します。この「復興予算の流用」は、“詐欺まがい”とは言い

過ぎでしょうか。…政府もさすがに返還を求めるようですが。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】７月研修会への申し込みありがとうございます。

【２】管理組合の収益事業への課税関係－空き駐車場の区分所有者以外への利用－

【３】大阪府の「再開発検討会」が開催

【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援

【５】再生・活性化アラカルト

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【１】７月研修会への申し込みありがとうございます。

　全国市町村再開発連絡協議会、大阪市街地再開発協議会、当法人の三者共催に

よる講演会「魅力あるまちづくり－グランフロント大阪のエリアマネジメント」

へ多数のお申込みありがとうございました。

　今注目されている施設のため予想以上に反響が大きく、消防法の定員制限

１０８名を大幅に超える申し込みをいただきましたので、お断りをせざるを得

ない状況になりました。

　お断りした皆さまにはご迷惑をおかけし、大変申し訳ありませんでした。

　参加いただく皆さまにも当日混雑してご迷惑をおかけする結果になるかもしれ

ませんが、ご容赦いただきますようお願いいたします。

　なお、会場（タワーＣ８階）へのアクセスはわかりにくいため、下記アドレス

の大阪駅からデッキでのアクセスルート図を参照ください。

http://kc-i.jp/data/pdf/conference_map.pdf

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【２】管理組合の収益事業への課税関係－空き駐車場の区分所有者以外への利用－

　５月に行われた小規模意見交換会のなかで、管理組合の収益事業に関する話題

が出され、意見交換のなかで「国土交通省の照会（３ケース）に対する国税庁の

見解」が紹介されました。空き駐車場の運営に関する収益事業の判断に関する

もので、概要は下記のとおりです。

　　ケース１：駐車場全体について、区分所有者も非区分所有者も申込み順に

　　　　　　　貸す場合－区分所有者の使用を含め全部収益事業に該当する。

　　ケース２：区分所有者の使用希望がない余剰スペースについて非区分所有者

　　　　　　　に募集を行い、区分所有者に使用希望が出れば明け渡す条件で

　　　　　　　貸す場合－非区分所有者の利用部分のみ収益事業に該当する。

　　ケース３：区分所有者に使用希望がなくても非区分所有者に積極的募集は

　　　　　　　行わず、非区分所有者から申出があり空き駐車場があれば、

　　　　　　　短期的に非区分所有者に貸す場合－収益事業に該当せず、全部

　　　　　　　非収益事業となる。

　また、上記照会への回答とは別に「マンションに居住する非区分所有者

（賃借人）へ貸す場合は、収益事業に該当しない」（福岡税務署）との見解も

出されているところです。

　いずれのケースも、以下のことが前提となりますので留意して下さい。

　　１．マンションの管理規約が、区分所有者以外の者（非区分所有者）に

　　　　対して駐車場の外部使用を行うことが可能となっていること。 

　　２．非区分所有者への駐車場の使用による収益は、マンション管理費

　　　　または修繕積立金に充当し、区分所有者へは分配しないこと。

「国土交通省の照会」の詳細は、こちらの国税庁のホームページからご覧になれます。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm

【関連】国税庁の収益事業判定

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/11.htm

　当法人は、平成２４年度（平成２４年９月１日～平成２５年８月３１日）

の方針として、小規模な研修会の開催を挙げていますが、４月のアドバンス

ねやがわでの開催、５月フレンテ西宮での開催など、上記「管理組合の収益

事業」のような再開発ビルの運営、管理に関する情報、意見交換を行って

います。

　今後も各地域でこのような双方向での意見交換ができる機会を設けたいと

考えていますので、開催についてご希望があればぜひ事務局までお知らせ

下さい。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【３】大阪府の「再開発検討会」が開催されます。

　第４回「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」が下記の内容で開催

されます。

　　１．日時　平成２５年７月１６日（火曜日）１４：００～１６：００

　　２．主な内容－参加団体からの取り組み紹介－

　　　　○堺東駅南地区（堺市）－ジョルノビルの建て替えについて

　　　　○出屋敷駅北地区（尼崎市）－尼崎市の取り組みについて

　「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」は、再開発事業の行政

実務担当者が「問題意識の共有」「情報交換と情報の継承」「専門家との交流」

「地方の声を集約する場として活用」を目的として平成２３年に設立され、

大阪府が事務局となって運営されています。

　当法人は第１回からオブザーバーとして参加しています。会議の内容等に

ついては後日、メールマガジンやホームページで報告します。

　過去の検討会の内容については、当法人のメールマガジンバックナンバー

（ホームページ）をご覧ください。

２２号　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_293.html

４０号　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_366.html

「再開発検討会」に関する大阪府のホームページを以下からご覧ください。

http://www.pref.osaka.jp/attach/2543/00090394/kentoukai.pdf

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【４】再開発ビルの活性化－当法人が支援します。

　当法人では、下記の再開発ビルの活性化のための支援事業を実施しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査。

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局まで

お知らせ下さい。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【５】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する

　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情

　報をお寄せ下さい。

■アウガ（青森駅前再開発ビル）:初の黒字－１２年度決算、経費削減が奏功－

　青森市は５月２１日、２００１年に竣工した再開発ビル「アウガ」を運営する

第三セクター「青森駅前再開発ビル」の１２年度決算損益が約９３２万円の黒字

となったと報告しました。アウガの黒字は２００１年の開設以来初めてといいます。

　アウガはオープン以来赤字続きで、最大の赤字は初年度の約２億５，０００万円。

１１年度は約７，７００万円の赤字。１２年度黒字化の主な理由として、

（１）地権者に支払う賃借料を１坪当たり７，０００円から４，０００円に引き

下げたこと、（２）共用部分などの管理経費削減、（３）昨年７月、１階に

オープンした直営店の女性向け服飾店の売り上げが好調、などがあげられています。

　４月末現在、空き区画は７区画（全５５区画）で、「黒字を維持するには空き

区画解消がカギになる」（市）と空き店舗対策が課題になっています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（毎日新聞・青森版5/23より要約）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝ 

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■大阪市街地再開発促進協議会「７月例会」開催のご案内

　　～新ランドマーク・日本一の超高層複合ビル「あべのハルカス誕生」～

　大阪の南の玄関口、一日の乗降客数約80万人にのぼる阿倍野・天王寺ターミナル

に直結する日本一超高層の阿部野橋ターミナルビル「あべのハルカス」が来春

オープンする。この6月13日には日本一の床面積の百貨店「あべのハルカス近鉄

本店」タワー館が先行開業する。ビル中層部にあるオフィスは18フロア（賃貸

面積約4万平米）、既に8割が内定し評判を呼んでいる。高層階には大阪で最高層

に位置する国際級ホテル「大阪マリオット都ホテル」を導入、阿倍野地区の都市

機能を一段と高める。また、日本美術、西洋美術や現代アートなどジャンルを

問わず展覧会を開催する「あべのハルカス美術館」、日本一高いビルに設置

される展望台「ハルカス３００」など新たな文化・観光拠点として話題が尽き

ない。

　7月例会は、「あべのハルカス」立ち上げに携わってこられた近畿日本鉄道（株）

あべのハルカス事業本部管理部長鉄谷守男氏をお招きし、下記の要領にて事業

概要をご紹介して頂きます。お気軽にご参加下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　記

◆日時　　平成２５年７月９日（火）午前１０時～１１時３０分

◆場所　　大阪産業創造館　６階　会議室Ａ・Ｂ

　　　　（大阪市中央区本町１丁目４－５）（電話０６－６２６４－９８８８）

◆テーマ　日本一超高層複合ビル「あべのハルカス」について

◆講師　　近畿日本鉄道（株）あべのハルカス事業本部管理部部長　鉄谷守男氏

◆参加費　１人１，０００円（資料費等として、当日受付にて）

◆申込　　７月２日（火）までに、下記宛Ｅメールにて。

　　　　　　　大阪市街地再開発促進協議会　事務局

　　　　　　　大阪市中央区本町橋２－８、大阪商工会議所内

　　　　　　　　　ＴＥＬ（０６）６９４４－６１８８

　　　　　　　　　Ｅメール　shigai-s@mary.osaka.cci.or.jp

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応える

　ため、会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるようにします。

　登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせください。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――

【事務局より】

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：network@uram.co.jp

　ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

――――――――――――――――――――――――――――――――――――

NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

Copyright(C)  Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building.

All rights reserved.

――――――――――――――――――――――――――――――――――――