【メールマガジンバックナンバー 第1～50号（2009年11月～2013年12月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 35号

2012年9月3日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第35号（2012年9月3日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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　９月になりましたが、まだまだ暑い日が続いています。雨による被害がある

なかで、渇水や干ばつのニュースも気になります。

　９月１日は、「防災の日」。１９２３年（大正１２年）の関東大震災の発生

に因んで定められました（１９６０年に閣議決定）。阪神淡路大震災の起きた

１月１７日は「防災とボランティアの日」です（１９９５年１２月閣議決定）

が、２０１１年６月に成立した「津波対策の推進に関する法律」のなかでは

「津波防災の日」は、東日本大震災の発生した３月１１日ではなく、１１月５日

（安政南海地震の起きた日）に定められました。

　安政南海地震は、南海トラフによるものといわれていますが、８月２９日、

内閣府より南海トラフによる超巨大地震・津波の被害予測が発表されました。

最悪で３２万人の死者という驚愕の予測結果でしたが、防災対策が進めば、

死者は８０％、倒壊は４０％減らせる、といいます。防災対策を進める意図

での発表、いたづらにおそれないように「防災対策が無駄になることはない。

あきらめずに正しく恐れてほしい」とのコメント付きでしたが、防災対策も

日頃の積み重ねが大切だと思います。日常のリスク管理、いざというときの

準備はいかがでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】８月９日（水）研修会を開催

【２】会員アンケート結果

【３】「リスクサーベイと保険料見直し」－支援メニュー紹介（３）－

【４】再生・活性化アラカルト 

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【１】８月９日（水）研修会を開催しました。

　東急不動産ＳＣマネジメント株式会社様のご厚意で、あべのキューズモール内

の会議室で開催した８月研修会には、３１社・団体、５０名に参加いただきま

した。

　参加いただいた皆さま、ありがとうございました。

　テーマ（１）：「阿倍野再開発の意義と現況」

　　講師　大阪市都市整備局阿倍野再開発事務所　経営担当課長　小田章夫氏

　テーマ（２）：「あべのマーケットパーク キューズモール

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～開発概要および施設運営」

　　講師　東急不動産ＳＣマネジメント株式会社　支配人　徳永伊知朗氏

　テーマ（３）：「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する

　　　　　　　　　～床を有効に活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける」

　　コーディネーター　株式会社ＮＭＲ流通総研　中坊宗嗣氏

　　　１．インタラクティブ型デジタルサイネージの活用

　　　　　プレゼンテーター　株式会社ヒロプランニング　内藤弘之氏

　　　　　共同通報サービス株式会社　谷口友一氏

　　　２．たばこステーションの活用

　　　　　プレゼンテーター ＴＳジャパン株式会社　香月仁氏

記録は、後日ホームページ（会員専用ページ）に掲載予定です。

▼新聞記事はこちらをご覧ください。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/332_MjAxMg__.pdf

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【２】会員アンケート結果

　会員の皆さま、アンケートにご協力ありがとうございました。

当法人の活動に、以下のような評価をいただきました。

□実際に役に立っている、評価している内容（回答数の多い順）

　１．研修会や懇親会などを通じ、管理運営における情報交換や情報提供

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　が得られる。（15）

　２．商業施設運営などの情報が得られる。（12）

　３．個別課題への相談（経営相談を含め）やアドバイスが得られる。（7）

　４．他の再開発ビル関係者や行政関係者との交流が得られる。（6）

　５．活性化のための支援事業が受けられる。（6）

　今回の会員アンケート調査で、支援事業が十分に理解されていないことやホーム

ページやメールマガジンの購読率があまり高くないことも明らかになりました。

また、研修会への意見として「分科会的な研修会」の要望や、現在のメニュー以外

の支援事業の提案もいただきました。

　これら以外にも自由回答で多くの意見をいただきましたが、これらの結果や意見、

要望を当法人の今後の活動に活かしていきたいと思います。

　会員以外の皆さまからもご意見や要望をお寄せいただければ幸いです。

　事務局：network@uram.co.jp

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【３】「リスクサーベイと保険料見直し」－支援メニュー紹介（３）－

　当法人では、後掲のとおり、再開発ビルの活性化に向けたさまざまな支援事業

を行っています。

　今回は、「リスクサーベイと保険料見直し」により、補償内容を充実させた

うえ、約３６％の節約を実現した実例についてのご紹介です。

＜リスクサーベイと保険料見直し＞

　◇対象再開発ビル：Ｓ地区再開発ビル（延べ床面積　約３４,０００平米、

　　総事業費約１８０億円、築２１年、主な用途：商業施設、公益施設、事務所）

　◇実施内容：リスクサーベイの実施(（現場査察、建築・設備図面のチェック等

　　によるリスク評価）、保険内容・保険証書の詳細検討、割引率等の見直し、等々。

　◇事業前と事業後の状況・実績：

　　・見直し前の損害保険料：約３８０万円／年

　　・見直し後の損害保険料：約２４０万円／年

　　・見直しによる削減効果：約１４０万円／年（約３６％減）

　　（保険契約は、２０年、３０年と続きますので削減額は、相当額に上ります。）

▼＜リスクサーベイと保険料見直し支援事業＞の内容はこちらをご覧ください。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/333_5pSv5o-044Oh44OL44Ol44O8X-S@nemZuuaWmeWJiua4mw__.pdf

＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　ア）商業施設診断

　イ）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　ウ）テナントリーシング支援

　エ）長期修繕計画作成支援

　オ）省エネシステム導入支援

　カ）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　キ）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　ク）駐車場の収益向上支援

　ケ）駐輪場対策支援 

　コ）効率的なビルの管理運営支援

　有償のものもありますが、会員以外の皆さまにも活用いただけますので、

事務局までお問い合わせください。事務局：network@uram.co.jp

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【４】再生・活性化アラカルト 

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する

　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■山鹿市（熊本県）の再々開発、完了間近

　中心市街地活性化計画にもとづき、「暮らし・にぎわい再生事業」等を活用

して、平成２２年３月に竣工オープンした広町地区再開発ビル（温泉プラザ山鹿）

に続き、旧再開発ビルの減築部分の敷地に、再開発ビルに権利変換されて収容

されていた市営の共同浴場「さくら湯」が明治時代同様の木造建築物として復元、

再生されます。１１月２３日に竣工予定ですが、これにより広町地区再開発ビル

（温泉プラザ山鹿）の再生事業が完了することになります。

　日経アーキテクチュア８月２５日号で紹介されていますので、

興味のある方はこちらから。

▼「減築・除却した跡に木造で復元、市民温泉と広場でにぎわいを取り戻す」

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/books/na/20120821/580173/

▼山鹿市ホームページの「さくら湯」に関連するページ

　　　　　　　　　　　　　　　（建設の進捗状況等が掲載されています）。

http://www.yamaga-kankoh.hinokuni-net.jp/news/detail/118

▼当法人のホームページにも関連情報があります。

http://www.redevelop-net.jp/news/detail4_228.html

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■第248回　関西Ｑの会の開催案内

　昭和49年に全国初、公共団体施行の第一種市街地再開発事業の再開発ビルとして

華々しくオープンした「宝塚南口サンビオラ3番館」。昭和61年ごろまでは順調に

発展していましたが、その後、様々な要因により、サンビオラは下降線を辿るよう

になり、平成12年度には売上高が最盛期の約3分の1まで落ち込むこととなりました。

売上高減少、テナント撤退の末、「宝塚都市開発株式会社（宝塚市出資の第三セクター

企業）」が平成13年3月に破産決定され、宝塚都市開発（株）は破綻しました。

　その後、サンビオラ３番館の商業活動は低迷し、店舗フロアはゴーストタウン化

していくことになりましたが、残って営業を続ける商業者自らの手で何とか再建

をと、地元企業によるバックアップを受けながら、破たんした宝塚都市開発（株）

の管財床を地権者法人が買い取ったことで、建替えに向けた舵を大きくきることと

なりました。その後、数年間の検討を経て、宝塚市総合設計制度の改正による容積

割増や優良な事業協力者とのタッグによって、地元合意形成が進められましたが、

平成20年9月のリーマンショック以降、事業が暗礁に・・・・。

　幾多の障害を乗り越えて、平成24年8月、サンビオラ３番館は「ザ・宝塚タワー」

として生まれ変わり、新たなまちのシンボルとして復活を果たしました。

　今回は、当建替事業をご指導されたゼンクリエイトの根津昌彦氏をお迎えし、

　事業の概要のほか、事業の背景や経緯、課題と解決方策等をご説明いただきます。

今後の再開発ビルの建替事業を進める上での留意事項等もあわせてお話しいただき

ます。

　皆さまにとって貴重な機会と思いますので、多くの方々の奮ってのご参加を期待

しております。どうぞよろしくお願い申し上げます。

　◆日時　　平成24年9月6日（木）　19:00～20:30（18:45受付開始）

　◆場所　　大林組　大阪本店・会議室

　　　　　　　　　　　（京阪電鉄「北浜駅」「天満橋駅」より徒歩約5分）

　　　　　　　地下鉄堺筋線「北浜駅」より徒歩約5分

　　　　　　　地下鉄谷町線「天満橋駅」より徒歩約5分

　◆内容　　再開発ビル「宝塚南口 サンビオラ３番館」建替え事業の紹介

　　　　　　　今後の再開発ビルの建替事業を進める上での留意事項について

　　　　　　　　スピーカー：根津昌彦氏［合資会社ゼンクリエイト　代表社員］

　◆会費　　２,０００円（資料代等含む）

　◆申込　　電子メール　sasao.kazuhiro@obayashi.co.jp　まで

■大阪市街地再開発促進協議会 「９月例会」開催のご案内 

　―「マンション建て替え事業の概要と展望・実践事例の紹介」― 

　マンションの建て替え事業が注目されている。マンションストックは500万戸を

越し、しかも築30年以上が100万戸を越す。マンション建て替え円滑化法が施行

されて10年、事業推進の課題が整理され、本年4月より、施行規則を一部改正し、

住宅規模の制限の緩和、小規模住宅マンションの建て替えにも適用などの事業支援

が進められた。具体的には法人格をもつ「建替組合」設立、権利変換という権利

移転の手法の導入など都市再開発法の内容がベースになっている。 

　９月例会はマンション建て替え事業のコンサルタントとして活躍されている

（株）都市問題経営研究所の副所長北　敏弘氏ならびに同建て替え円滑化法適用の

実践事例として、この度、新千里東町に246邸のマンションをオープンされた

積水ハウス（株）大阪マンション事業部課長弓岡光弘氏をお招きし、下記の要領

にて開催します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　記 

◆日時　　平成２４年９月２７日（木）午前１０時～１１時３０分

◆場所　　大阪産業創造館　５階　研修室A・B

　　　　（大阪市中央区本町１丁目４－５）（電話０６－６２６４－９８８８）

　テーマⅠ　「マンション建て替え事業の概要と今後の展望」

　　　　　　（株）都市問題経営研究所　取締役・副所長　北敏弘氏

　テーマⅡ　「マンション建て替え円滑化法を利用した建て替え実践事例」

　　　　　　　－生態系の保全とコミュニティ形成に配慮した

　　　　　　　　　　　　　　　　　「グランドメゾン千里中央東丘」ほか－

　　　　積水ハウス（株）大阪マンション事業部事業開発室　課長　弓岡光弘氏

◆参加費　１人１，０００円（資料費等として、当日会場受付にて）

◆申込　　９月２０日（木）までに、下記宛Ｅメールにて

　　　　　　　　大阪市街地再開発促進協議会　事務局

　　　　　　　　大阪市中央区本町橋２－８、大阪商工会議所内

　　　　　　　　　ＴＥＬ（０６）６９４４－６１８８

　　　　　　　　　Ｅメール　shigai-s@mary.osaka.cci.or.jp

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★当法人からのお知らせ

■「帰り道の途中」ＣＤを販売中です。

　新長田音楽プロジェクトで制作した「帰り道の途中」のＣＤを販売しています

（収益は被災地に寄付）。ＣＤは下記で購入できますので、ぜひご購入いただき

ますようよろしくお願いいたします。

取扱店－・Ａｍａｚｏｎ ・山野楽器 ・ＴＯＷＥＲ ＲＥＣＯＲＤＳ ・新星堂

　　　　・ＨＭＶ ・星光堂

インターネットからも購入できます。

□PCダウンロード（オーディオ）－・iTunes Store 日本・Yahoo!・amazon.co.jpなど

□PCダウンロード（ビデオ）－・PlayStationStoreなど

□スマートフォン（オーディオ）－・レコチョク スマートフォン

　　・ドコモマーケットMUSICストア・オリコンミュージックストア（Android）など

□スマートフォン_サブスクリプション（ビデオ）－・BeeTV

□スマートフォン着うた、着うたフル－・レコチョク MUSICストア

　　・ドコモマーケットMUSICストア・TSUTAYAプレミア for Androidなど

■再開発ビルの省エネ対策を提案します。

　　再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、

　再開発ビル特有の課題と併せて対策を提案します。ご希望の方は、

　事務局までご相談下さい。

■「リスクサーベイ」を無料で実施します。

　　「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査

　です。損害保険の見直しの有無にかかわらず、希望される方は事務局まで

　お知らせ下さい。

■専門業務登録制度のお知らせ

　　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応える

　ため、会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。 

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるようにします。

　登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせください。

■無料経営診断、経営相談

　　当法人では、再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や管理運営法人の

　経営相談を無料で行なっています。（遠方の場合は交通費等実費のご負担

　をお願いいたします。）お気軽にお問い合わせください。

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【事務局より】

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしております。

　事務局Ｅメール：network@uram.co.jp

　ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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