【メールマガジンバックナンバー 第51～100号（2014年1月～2018年2月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 71号

2015年9月1日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第71号（2015年9月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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　９月１日は「防災の日」。

　「防災の日」は、１９２３年（大正１２年）１１時５８分に発生し、死者、

行方不明が１０万人を超えるといわれる関東大震災に因んで定められました

（１９６０年閣議決定）。阪神淡路大震災や東日本大震災、福島原発事故等を

経て、国民の防災意識、「安心」、「安全」への意識は格段に高まりましたが、

その中で「避難」の大切さが繰り返し強調されています。避難ルートや避難

方法、避難施設等々、各自治体では防災、避難計画が立案されていますが、

こうした記念日に改めて身近な防災体制や非常時への「安心・安全対策」を

振り返ってみるのも大切なことだと思います。

　因みに東日本大震災直後の２０１１年６月に成立した「津波対策の推進に

関する法律」で、「国民の間に広く津波対策についての理解と関心を深める

ようにするため」に「津波防災の日」が定められました。その日が東日本大震災

が発生した３月１１日ではなく、１１月５日であることをご存じでしょうか。

違和感を覚えますが、逆に３月１１日は何の日に定められているのか、

気になるところです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】８月研修会を開催

【２】テナントリーシングへの支援－１０月研修会の予定テーマ－

【３】駐車場運営の進化を学ぶ－１０月研修会の予定テーマ－

【４】「吹田さんくす」で小規模情報・意見交換会

【５】保険料の見直し－当法人が再開発ビルの管理費低減を支援

【６】再生・活性化アラカルト

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【１】８月研修会を開催しました。

　８月２０日（木）「再開発事業の最近の動向について」をテーマに研修会を

開催しました。研修会は、全国市町村再開発連絡協議会、大阪市街地再開発

促進協議会との共催、一般社団法人再開発コーディネーター協会の後援による

開催で、国土交通省住宅局市街地建築課企画専門官　丸山宏司氏からお話を伺い

ました。

　再開発事業を取り巻く環境や最近の傾向について、また「防災・省エネまち

づくり緊急促進事業」等の制度拡充について、都市再生特別措置法に基づく

「立地適正化計画」の位置づけが重視されつつあることについて、などの説明

がありました。

　会場のアステホール（兵庫県川西市「アステ川西」内）には８２名の多数の

皆さまにお集まりいただきました。参加いただいた皆さまありがとうござい

ました。

　当日、いくつかの質問や意見がありましたが、国交省から後日の回答が

ありましたので、回答の趣旨を以下に掲載します。（参加いただいていない

皆さまにはおわかりにくいかと思いますが、ご了承ください。）

質問：「中活計画」の認定が終わり、今後、計画内容自体を立地適正化計画

　　　に移行させる予定と聞いているが本当か。

回答：・中活の認定自体が無くなるということはない。

　　　・各種補助制度等において中活計画を要件としているものについて、

　　　　立地適正化計画に要件変更していることから、そのような誤解が

　　　　あると思われる。あくまで補助制度としての要件変更だが、立地

　　　　適正化計画への要件変更の“流れ”は引き続きあるので注意を

　　　　お願いする。

　会員の皆さまは、当日の講演資料をホームページ

「活動案内＞活動報告・研修会報告」からログインしてご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/news/cate7.html

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【２】テナントリーシングへの支援－１０月研修会の予定テーマ－

　当法人の再開発ビル商業施設の共通の課題に「テナントリーシング」が挙げ

られます。

　株式会社リゾームが開発したテナントリーシングの支援ツール「ＳＣ ＧＡＴＥ」

は、「テナントの出退店情報を知りたい」「同様の商業施設を探したい」「注目

されているテナントを知りたい」「リーシングリストを作りたい」「直接テナント

に接触したい」等々の要求に応えるツールとなっています。当法人では実際に

「ＳＣ ＧＡＴＥ」の使い方について視察を行い、参加した複数の会員全員が

テナントリーシングを行う際の強力なツールになるのでは、という評価でした。

　当法人では、テナントリーシングに悩む再開発ビル商業施設の活性化のために、

「ＳＣ ＧＡＴＥ」をテーマにした研修会を１０月２２日（木）に開催する予定

です。

＜参考＞

▼株式会社リゾームのプレスリリース

https://www.atpress.ne.jp/news/65535

▼ＳＣ ＧＡＴＥとは？

https://scgate.jp/about

▼ＳＣ ＧＡＴＥパンフレット

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata2/457_77yz77yj44Ky44O844OI5qaC6KaB77yI44OR44Oz44OV44Os44OD44OI77yJ.pdf

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【３】駐車場運営の進化を学ぶ－１０月研修会の予定テーマ－

　先月号で報告しましたが、７月に当ＮＰＯ法人会員の駐車場綜合研究所が

「駐車場セミナー」を開催され、駐車場運営の最先端の技術、事例等を紹介され

ました。車のナンバー読み取りからマーケティングにつながるデータを取得する

「パーキングアナライザー」は、再開発ビルの活性化、商業施設の活性化につな

がるシステムとして興味あるものでした。他にも駐車場サインやＩＴ活用事例

など参考となる内容が多く、これらを内容とした研修会を１０月２２日（木）

に【２】のテーマと併せて開催する予定です。詳細は追ってご案内しますので

是非参加いただくようにお願いします。

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【４】「吹田さんくす」で小規模情報・意見交換会をしました。

　８月５日（水）小規模情報・意見交換会を吹田さんくす（大阪府吹田市）で

開催し、吹田市開発ビル（株）、明石地域振興開発（株）、（株）ルシオーレ・

ディベロップメントに参加いただきました。

　管理費や修繕積立金、ＳＣ運営会社の導入等について活発な意見交換が行われ、

引き続き行われた懇親会で交流を深めることができました。これまで大阪府下、

兵庫県下の５地域で同様の情報・意見交換会を開催し、管理費の削減や大規模

修繕問題、テナントリーシング、借上げ賃料の減額等々、共通する課題について

議論、認識を深め、参加会員相互の交流も深めることができました。今後もお互い

に情報交換を進めていただき、再開発ビルの活性化の手がかりを掴んでいただけ

れば、と考えています。

　次もどこかの地域で計画しますので、開催や参加をご希望の会員、再開発ビル

管理会社の皆さまは事務局までご連絡ください。

連絡先　事務局e-mail：[email protected]　tel：06-6208-2030

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【５】保険料の見直し－当法人が再開発ビルの管理費低減を支援します。

　再開発ビルにとって管理費の低減が大きなテーマの一つですが、管理費の構成

要素に火災保険等の損害保険料があります。これまで当法人会員のノウハウの

活用により、保険内容を変えることなく、むしろ充実させる形で２～３０％の

保険料節減を実現しています。皆さま方の再開発ビルでは保険料見直しの余地は

いかがでしょうか。

　当法人では、保険料の見直しなど会員企業の持つ専門ノウハウを活用して、

以下のようなメニューで再開発ビルの活性化を支援しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査。

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

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【６】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に

　関する情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■９月にも事業認可／ジョルノビル再再開発

　１９８１年（昭和５６年）に竣工した南海高野線堺東駅前の再開発ビル

（ジョルノ、大阪府堺市）では、都市再開発法を再適用した再々開発が進められ

ていますが、このほど施行予定者の堺東駅南地区市街地再開発会社が事業計画案

をまとめました。９月にも事業認可を得る見通しで、権利変換計画策定を経て、

１６年度に一部工事に着手、１９年度内完成を目指しています。

　規模は、事業施行区域が０.７ha、建物がＲＣ一部Ｓ造地下２階地上２４階

建て、延べ約４万６０００平米、高さ８５ｍ。地上１－３階は商業施設で４階

以上が住宅の計画となっています。基本設計はアール・アイ・エー、特定業務

代行者として竹中工務店・野村不動産ＪＶが参画しています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2015/8/10建設通信より要約）

■動かぬ大型事業…駅前再開発や美術館＝大阪府枚方市

　枚方市は、大阪市と京都市の間という地の利を生かして「府内第４の都市」

に発展し、昨年４月には中核市に移行しました。約４１万人が暮らすまちの

課題の一つとして駅前の再整備が挙げられています。

□古びた「顔」

　「昭和の香りがする」「行きたい店が少ない」―。周辺住民から、そう声

が上がるのは市の玄関口である京阪枚方市駅前の商業地。１９６０年代後半

～７０年代半ばに整備されたビルが、建替えの時期を迎えています。

　１日約１０万人が乗り降りする府内屈指の主要駅で、バスの乗降客も１日

約４万人に上るにもかかわらず、百貨店の相次ぐ撤退で買い物客を郊外の

大型商業施設に奪われるなど、色あせた印象は拭えず、市全体の居住人口が

増えていた近年も、同駅周辺では減っていました。

　本格的な再開発にはビルの管理者ら多くの関係者の合意が必要となります

が、枚方市都市整備部では「現時点では再開発のめどは立っていない。地元

の機運が盛り上がっても、そこから少なくとも数年はかかる」としています。

　かつてのにぎわいを知る男性（７０）も「駅前のビルでもテナントが埋ま

らないし、耐震補強もまだ。方向性を決め、一日も早く新しいまちづくりを

進めないと、取り返しがつかなくなる」と気をもんでいる、といいます。

□着工できず

　市内の建設会社社長が約７億円で市の公園に建物を新築し、所蔵する絵画

や彫刻と合わせて寄付する―という申し出を受け、市は市立美術館の開設を

計画しています。「文化芸術振興の拠点」とうたい、市議会も昨年９月、

設置条例案を賛成多数で可決しました。

　しかし、地元住民を中心に「開設後、市が負担する維持管理費が大きい」

「公園の木が伐採され、環境が損なわれる」と反対運動が続き、当初、今年

７月末の完成を見込んでいた工事は、１年近くが過ぎても着工のめどすら

立っていない、といわれます。

　市は今年７月末、市内の不動産会社取締役から「市の美術施策に賛同する」

として、新たに１億円の寄付を受けるなど賛否の声が入り交じっており、

市地域振興部の担当者は「（近く行われる）市長選挙の結果が、美術館の

今後を決める」と見守っています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2015/8/27建設通信より要約）

■フラノマルシェ、街に活気　来場４００万人＝北海道富良野市

　富良野市の中心市街地にある複合商業施設「フラノマルシェ」が開業５年

３か月で来場者４００万人を突破し、快走中といわれています。全国の地方

都市で市街地中心部の空洞化が進む中、活性化策のヒントを提示している

ようです。

　フラノマルシェは、空洞化が進んでいた富良野の中心市街地に活気を取り

戻そうと、ＪＲ富良野駅前にあった病院が移転した跡地を再開発して

２０１０年４月、開業しました。再開発計画は地元商工関係者から成る民間

会社「ふらのまちづくり株式会社」が立案しました。

　より多くの来場者にとって利用しやすいようにと、建物３棟はすべて平屋

建てとし、敷地の中央には子どもが遊べる広場を設けています。チーズなど

地元産品の直売所やラベンダーなどの土産物がそろう点が受け、１４年度の

来場者数は、１０年度の１・５倍となる約８５万人になりました。

　今年度は７月末現在で約４８万人と、既に前年度の半数を超えています。

ラベンダー畑やドラマ「北の国から」の舞台といった観光資源に恵まれる

富良野ですが、観光スポットの多くが市の郊外にあり、中心市街地ににぎ

わいをもたらせていませんでした。フラノマルシェはこの点を克服した形で、

今年６月には隣接地に飲食店や生活雑貨店など１１店が入居する「フラノ

マルシェ２」が営業を始め、イベントスペースに加え、今後は医療施設や

高齢者施設などの整備も進める予定です。

　富良野市は「５年前まで年間１０万人程度だった中心市街地への入り込み

客数が８倍以上に増えた。地価下落にも歯止めがかかり、民間のアイデアが

市の行政課題だった病院跡地の活用につながった」（商工観光室）、

「ふらのまちづくり株式会社」の西本社長は「観光客、地元住民を問わず

来場者にゆっくり過ごしてもらって活性化のきっかけにしたい」と話して

います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2015/8/27建設通信より要約）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■大阪市街地再開発促進協議会・９月例会

　　　　　　　　－「もりのみやキューズモール視察会BASE」ご案内

　4月27日、大阪城公園に隣接した日生球場跡地に「もりのみやキューズモール

BASE」が開業し、話題を呼んでいる。日本初の複数商業施設の屋上に陸上トラック

（1周約300m）をつくり、スポーツ・健康をテーマに49の関連店舗が集積するなど、

「豊かに生きる、ココロ・カラダ特区」のコンセプトのもと、地域・社会ニーズに

特化した新たな商業施設として注目を集めている。

　このたび、東急不動産（株）関西事業部のご協力により、施設概要の説明ならび

に視察会を下記の要領にて開催いたします。奮ってご参加下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

　日時　　平成２７年９月１５日（火）１５：００～１７：００

　場所　　「もりのみやキューズモールBASE」

　　　　　　　　　　　　（大阪市中央区森ノ宮中央二丁目1番70号）

　　　　　※集合場所は「北東エントランス」

　　　　　　　　　　　　（地下鉄中央線「森ノ宮駅」2番出口からスグ）

　要領　　集合時間（受付）１４：４５開始

　説明会　「もりのみやキューズモールBASE」の概要について

　視察　　＜施設概要＞

　　　　　　階数：地上3階

　　　　　　営業時間：物販10：00～21：00、

　　　　　　　　　　　飲食11：00～23：00（一部除く）

　　　　　　店舗数：49店（スポーツ4店/物販14店/飲食・食物販13店/

　　　　　　　　　　　　　サービス15店/他3店）

　　　　　　設計・施工：竹中工務店

　　　　　　構造・規模：鉄骨造（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）

　　　　　　敷地面積：22,929平米　延床面積：24,985平米　駐車場：約400台

　定員　　３０名（1社・機関2名まで、先着順）

　参加費　２，０００円（当日、受付にて）

　申込　　定員になり次第締め切り。申し込みは下記宛ＦＡＸ、又はＥメールにて。

　　　　　参加証を発行するため申込時に参加者名を記載願います。

　　　　　　　大阪市街地再開発促進協議会　事務局

　　　　　　　大阪市中央区本町橋2－8、大阪商工会議所内

　　　　　　　　TEL：06-6944-6188　　FAX：06-6944-6330

　　　　　　　　MAIL：[email protected]

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★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるように

します。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせ

ください。

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：[email protected]

　ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　井門瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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