【メールマガジンバックナンバー 第51～100号（2014年1月～2018年2月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 58号

2014年8月1日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第58号（2014年8月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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　暑中お見舞い申し上げます。

　今年も暑い日が続いています。体調など崩されずこの夏を乗り切っていただき

ますよう、お願いいたします。今年もすでに猛暑、豪雨などによる被害が出て

いますが、これ以上台風などによる被害のないことを祈るばかりです。

　さて、またまた呆れた議員がいたものです。政務活動費「政活費」が「生活費」

だったとは！？　皆さん多かれ少なかれ「不透明な使途があるのでは？」と信用

していなかったことが図らずも明らかになりました。もし、国、地方を問わず

議会関係者の姿勢を正すことにつながれば「号泣」にも多少の意味はあった。

ということでしょうか。「市議会の大半の議員が逮捕」というニュースもあり

ました。もちろん選ぶ側の見識も問われるところです。私たちも心する必要が

ありそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」－第６回－

【２】８月研修会（８月２６日（火））を開催

【３】９月４日（木）、単館ＳＣ研究会が大阪で開催

【４】７月研修会を開催

【５】地域での小規模情報・意見交換会を開催

【６】当法人が再開発ビルの活性化を支援

【７】再生・活性化アラカルト

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【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」－第６回－

　３月号からシリーズで市街地再開発ビルのマネジメントの問題点、課題、

対応策についてのレポートをお届けしています。

　市街地再開発事業における施設の約８割には、何らかの形態で商業施設が

組み込まれています。少子高齢化、人口減少による市場の縮小、消費者の

ニーズの変化、e－コマースの著しい伸長、大都市における中心部の大型商業

施設の整備など再開発ビルの商業施設経営は、ますます厳しさが増してきて

おり、死活問題となっています。

　このシリーズの第１回は「賃料・共益費の推移と動向」、第２回は「立地に

よる賃料・共益費」、第３回は「規模による賃料・共益費」、第４回は「業種

による賃料」、第５回は「区分所有者にとっての賃料・共益費の基本問題等」

をテーマにお届けしました。第６回となる今回は「テナントにとっての賃料・

共益費」をテーマに以下の内容で構成しています。

〔１〕テナントの賃料共益費等に対する基本的な考え方

　１．ＳＣの所有者と出店者によるマーケット調査と賃料等の関係について

　２．テナント市場の需給と賃料

　３．テナントが設定する賃料と負担能力

　４．月坪売上高による坪効率と賃料負担

　５．損益分岐点と賃料

　　（１）損益分岐点と不動産経費負担率

　　（２）変動損益計算書とは

　　（３）変動費」と「固定費」

　　（４）損益分岐点と企業体質

　　（５）変動費と固定費の割合

　　（６）テナントにとっての賃料の削減効果

〔２〕市街地再開発ビルの商業施設マネジメントの再構築の方向性

　１．再開発ビルの商業施設運営の現状と基本認識

　２．再開発ビルの運営の組織体制の改革

　３．商圏人口・競合店の把握

　４．賃料負担力と店舗の売上

　５．賃料減額リスクへの対応

　６．テナントの収益性と賃料リスク

　７．商業施設運営能力のある人材の確保又はＰＭ業者への委託

全文はこちらからご覧ください。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/421_56ys77yW5Zue44CM44OG44OK44Oz44OI44Gr44Go44Gj44Gm44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK744CN.pdf

なお、これまでの内容、構成は以下のとおりです。当法人のホームページからご覧になれます。

＜第１回の内容＞

　１．賃料・共益費に影響がある外部環境の変化

　２．ＳＣの開設状況

　３．ＳＣ協会調査による「これまでの１０年間の賃料・共益費の推移と動向」

　４．「賃料・共益費調査」と再開発ビルのマネジメントについて

第１回の全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/404_56ys5LiA5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44O75YWx55uK6LK744Gu5o6o56e744Go5YuV5ZCR44GL44KJ.pdf

＜第２回の内容＞

　１．立地別物販テナントの平均賃料

　　（１）全国の賃料水準

　　（２）商業施設の立地による賃料格差

　　（３）都市型商業施設の収益特性と賃料及び地価

　　（４）賃料に基づく収益還元法による不動産価格

　２．「ＳＣの立地による賃料・共益費調査」と再開発ビルのマネジメント

　　　について

第２回の全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/408_56ys5LqM5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK7.pdf

＜第３回の内容＞

　１．商業施設の規模・面積等の動向

　　（１）小売業の売り場面積

　　（２）ＳＣの平均店舗面積とテナント数の推移

　　（３）日本のＳＣの規模

　　（４）ＳＣ規模別立地別テナントの平均賃料（物販店舗）の推移

　２．「ＳＣの規模による賃料・共益費調査」等と再開発ビルのマネジメント

　　　について

　　（１）巨大ＳＣビジネスの終焉

　　（２）ＳＣは、規模による量的売上拡大から、マネジメントの質的充実の

　　　　　時代へ

第３回の全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/411_56ys5LiJ5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK7.pdf

＜第４回の内容＞

　１．ＳＣの業種別賃料等の概要

　　（１）業種別賃料等の推移

　　（２）商業施設におけるテナント売上と賃料について

　２．「ＳＣの業種による賃料・共益費調査」等と再開発ビルのマネジメント

　　　について

　　（１）再開発ビルの商業施設における一体化のためのマネジメントの再検討

　　（２）再開発ビルの商業施設のマネジメント再構築必要性

　　（３）再開発ビル商業施設の「売上」を維持・向上させる「マネジメント」とは

全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/413_56ys5Zub5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu5qWt56iu44Gr44KI44KL6LOD5paZ44GL44KJ44Oe44ON44K444Oh44Oz44OI44KS6ICD44GI44KL.pdf

＜第５回の内容＞

　１．区分所有者にとっての賃料と共益費

　　（１）「賃料と共益費」について

　　（２）実質賃料と支払賃料について

　　（３）共益費と管理費について

　　（４）不動産鑑定評価基準による価格と賃料

　２．商業施設における賃料の基本形態

　３．市街地再開発ビルの商業施設マネジメントの再構築の方向性

　　（１）商業施設は、不動産の管理・運営型から経営型のマネジメントへ

　　（２）再開発ビル全体の資産価値とマネジメントの再構築

　　（３）再開発ビルの商業施設のリニューアル事業と個々の区分所有者の

　　　　　資産価値

　　（４）マネジメントの転換や運営のシステム等の再構築検討の主体

全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/417_56ys5LqU5ZueIOizg-aWmeOBqOWFseebiuiyuw__.pdf

　皆さま方の積極的なご質問やご意見を頂戴できれば幸いです。ご質問、

ご意見は事務局までお寄せください。

事務局メールアドレス：[email protected]

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【２】８月研修会（８月２６日（火））を開催します。

　７月２４日（木）の７月研修会に続いて８月にも研修会を開催します。今回は、

全国市町村再開発連絡協議会、大阪市街地再開発促進協議会、一般社団法人

再開発コーディネーター協会、当ＮＰＯ法人の４者共催で開催されます。

　場所、時間帯をご注意のうえ、ぜひ参加いただきますようご案内いたします。

＜研修会内容＞

　１　テーマ：「市街地再開発事業の最近の動向について」

　２　講師　：国土交通省市街地整備課　再開発係長　早川秀樹氏

　３　日時　：平成２６年８月２６日（火）午後３時１５分～

　４　場所　：アステホール（アステ川西６階　アステ市民プラザ）

　　　　　　　兵庫県川西市栄町２５番１号　電話072-740-1115

　　　　　　　阪急宝塚線「川西能勢口駅」、

　　　　　　　ＪＲ福知山線「川西池田駅」下車

　５　参加費：会員（正会員、賛助会員、準会員）１社2,000円

　　　　　　　一般　１人2,000円

詳細、会場案内図、申込み方法はこちらからご覧ください。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/420_77yY5pyI56CU5L-u5LyaMTQwODI25qGI5YaF.pdf

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【３】９月４日（木）、単館ＳＣ研究会が大阪で開催されます

　　　　　　　　　　　　　　　　　－当法人の会員も参加が可能です。

　当法人では、一般社団法人日本ショッピングセンター協会（ＳＣ協会）が主催

する「単館ＳＣ研究会」にオブザーバーとして参加しています。この研究会は、

単館で運営するＳＣの問題点や課題を整理し、今後のＳＣ運営の改善につなげよう

とするものです。

　これまでは、関東を中心に研究会が開催されてきましたが、今回、初めて関西

での研究会開催が企画されました。研究会開催は、下記のとおりですので是非

ともご参加いただき、今後の再開発の商業施設運営にお役立ていただきたいと

思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

〔１〕「単館ＳＣ研究会」の開催要領

　１．実施日：2014年9月4日（木）

　２．視察先ＳＣ：つかしん（ＤＶ：（株）つかしんタウンクリエイト）

　　　　　　　　　「つかしん」のＨＰ　http://www.tsukashin.com/

　３．参加予定者：単館ＳＣ研究会メンバー及び西日本の単館ＳＣ運営企業等

　　　　　　　　　約４０名

　４．スケジュール：

　　（１）14：00　集合・つかしん視察（バックヤードなどを中心に）

　　（２）15：00～16：00　「つかしん」ご担当者によるレクチャー・質疑応答

　　（３）16：00～17：00　参加者による意見交換会

　　（４）17：15～18：45　懇親会

　５．会費：視察見学・研究会は無料（但し、懇親会費は、１名5,000円）

〔２〕参加申し込み方法等

　　　会場の都合がありますので、次の内容を記載のうえ、８月１５日（金）

　　までに事務局宛メールにてお申し込み下さい。

　　（事務局メールアドレス：[email protected]）

　　　（１）会社名

　　　（２）連絡担当者名、連絡先（電話、ファックス、メールアドレス）

　　　（３）参加者名、部署役職

　　　（４）参加形態（視察見学会、研究会、懇親会の別）

　なお、参加希望が多数の場合は、お断りさせていただくことがありますので、

予めご了承ください。

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【４】７月研修会を開催しました。

　７月２４日（木）に大阪産業創造館において「大阪府の市街地再開発事業の

今後について～再開発ビルの再生を中心として」をテーマに、大阪府市街地

整備課の総括主査末吉公太郎氏に講演いただきました。

　当日の資料については、会員（正会員、準会員、賛助会員、メール会員）の

皆さんには、こちらからログインしてご覧いただけます。会員ＩＤ、パスワード

をお忘れの場合は、事務局までお問い合わせください。

http://www.redevelop-net.jp/

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【５】地域での小規模情報・意見交換会を開催しました。

　既報のとおり、７月１５日に「ゆめニティまつばら」（大阪府松原市）で

小規模な地域情報・意見交換会を開催しました。

　当日は、松原都市開発株式会社、河内長野都市開発株式会社（河内長野市）、

三日市都市開発株式会社（河内長野市）、ベルヒル商業部会事務局（堺市）の

実務担当者の皆様に参加いただき、設備の老朽化対策や空き床対策、サブリース

床の経営問題など、共通の話題について意見交換を行いました。

　今後も、地域での小規模な情報・意見交換会を開催していきますので、開催

希望があれば事務局にまでお問い合わせください。

事務局メールアドレス：[email protected]

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【６】当法人が再開発ビルの活性化を支援します。

　当法人では、会員企業の持つ専門ノウハウを活用して、再開発ビルの活性化を

支援しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

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【７】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に

　関する情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■コンパクトシティー実現へ/「改正都市再生特措法」８月施行

－立地適正化計画が焦点/国交省が市町村サポート－

　８月１日から施行される改正都市再生特別措置法によって住宅、医療、福祉、

商業などの都市機能を集約する「多極ネットワーク型コンパクトシティー化」の

取り組みがスタートする。焦点となる市町村が作成する「立地適正化計画」は、

住宅および医療、福祉、商業など居住に関連する施設の立地適正化を図るため、

これらの施設の立地を誘導する「都市機能誘導区域」と「居住誘導区域」を指定

し、容積率や用途規制の緩和といった特例措置を講じる。

　背景には、地方都市で進む高齢化や市街地の拡散、それに伴う人口減少などが

あるが、地域住民の足となる公共交通網を軸に福祉・医療・商業といった都市

機能と、人口密度を維持する居住エリアの集積を図ることで、多極ネットワーク

型のコンパクトなまちづくりを推進する。

　国交省は、地方公共団体や民間事業者、業界団体などへの説明会を通して制度

内容の周知を図る一方、富山市や熊本市など先進事例のノウハウを集約・蓄積

しながら、全国展開を見込む。

　　　　　　　　　　　　　　　（2014年7月16日日刊建設工業新聞より要約）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■大阪市街地再開発促進協議会「８月例会」開催のご案内

－当法人、全国市街地再開発連絡協議会、

　　　　　（一社）再開発コーディネーター協会との共催－

　少子高齢化への社会状況の変化の中、再開発事業で計画される施設内容も徐々

に変化してきているように思います。

　本年度の国費補助も、拡散された市街地から中心市街地への回帰を促進する

内容が盛り込まれ、今後の事業環境にも影響が出てくるように思われます。

　加えて最近の経済状況の変化で再開発事業にどのような変化が出てくるので

しょうか。

　これらの内容について、国土交通省都市局市街地整備課再開発係長早川秀樹氏

に今年度の再開発事業関連施策や今後取り組もうとしておられる事業の方向性等

についてご講演をいただきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

◆日時　　　平成２６年８月２６日（火）１５：１５～

◆場所　　　アステホール（アステ川西６階アステ市民プラザ）

　　　　　　兵庫県川西市栄町２５番１号　電話072-740-1115

　　　　　　阪急宝塚線「川西能勢口駅」、ＪＲ福知山線「川西池田駅」下車

◆テーマ　　「市街地再開発事業の最近の動向について」

◆講師　　　国土交通省　都市局市街地整備課　再開発係長　早川秀樹氏

◆参加費　　１人２，０００円（資料費等として当日受付にて）

◆申込み　　８月１９日（火）までに下記e-mail宛（複数名も可）

　　　　　　　　大阪市街地再開発促進協議会（島口、中川）

　　　　　　　　大阪市中央区本町橋2－8　大阪商工会議所内

　　　　　　　　TEL　06-6944-6188　　FAX　06-6944-6330

　　　　　　　　e-mail [email protected]

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★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるように

します。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせ

ください。

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：[email protected]

　ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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