【メールマガジンバックナンバー 第51～100号（2014年1月～2018年2月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 55号

2014年5月1日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第55号（2014年5月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
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　今年のゴールデンウィークは、日並びの関係や４月の消費増税の影響により

支出を抑え「安・近・短」の傾向とか。お出かけの方も多いかと思いますが、

くれぐれも事故には気をつけていただきますようお願いいたします。

　韓国では悲惨な事故が起きました。珍島沖でフェリーが沈没、楽しいはずの

修学旅行中の高校生が数多く命を奪われ、いまなお行方不明者の捜索が続いて

います。過重積載や船会社の救難対策への怠慢、船長がいち早く逃げ出すなど、

儲け主義から安全対策がなおざりにされた最悪の人災です。

　「大人の欲で子どもが殺された」という遺族の無念の言葉が心に残りました。

　安心、安全は最優先の「インフラ」です。事故は起こってからでは取り返し

がつきません。油断や怠慢がないか、私たちももう一度再開発ビルに関わる

「安心、安全」を再確認してみましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」－第３回－

【２】小規模「情報・意見交換会」を開催

【３】「駐車場の収益向上」を当法人が支援

【４】再生・活性化アラカルト

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【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」－第３回－

　３月号からシリーズで市街地再開発ビルのマネジメントの問題点、課題、

対応策についてのレポートをお届けしています。

　市街地再開発事業における施設の約８割には、何らかの形態で商業施設が組み

込まれています。少子高齢化、人口減少による市場の縮小、消費者のニーズの

変化、e－コマースの著しい伸長、大都市における中心部の大型商業施設の整備

など再開発ビルの商業施設経営は、ますます厳しさが増してきており、死活問題

となっています。

　第１回は、「賃料・共益費の推移と動向」をテーマに、第２回は、「立地に

よる賃料・共益費」をテーマにお届けしました。第３回となる今回は以下の内容

で構成しています。

＜第３回の内容＞

　１．商業施設の規模・面積等の動向

　　（１）小売業の売り場面積

　　（２）ＳＣの平均店舗面積とテナント数の推移

　　（３）日本のＳＣの規模

　　（４）ＳＣ規模別立地別テナントの平均賃料（物販店舗）の推移

　２．「ＳＣの規模による賃料・共益費調査」等と再開発ビルのマネジメント

　　　について

　　（１）巨大ＳＣビジネスの終焉

　　（２）ＳＣは、規模による量的売上拡大から、マネジメントの質的充実

　　　　　の時代へ

全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/411_56ys5LiJ5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK7.pdf

これまでの内容は以下からご覧ください。

＜第１回～第２回の内容＞

　第１回の内容

　　１．賃料・共益費に影響がある外部環境の変化

　　２．ＳＣの開設状況

　　３．ＳＣ協会調査による「これまでの１０年間の賃料・共益費の推移と動向」

　　４．「賃料・共益費調査」と再開発ビルのマネジメントについて

第１回の全文はこちらからご覧になれます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/404_56ys5LiA5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44O75YWx55uK6LK744Gu5o6o56e744Go5YuV5ZCR44GL44KJ.pdf

　第２回の内容

　　１．立地別物販テナントの平均賃料

　　　（１）全国の賃料水準

　　　（２）商業施設の立地による賃料格差

　　　（３）都市型商業施設の収益特性と賃料及び地価

　　　（４）賃料に基づく収益還元法による不動産価格

　　２．「ＳＣの立地による賃料・共益費調査」と再開発ビルのマネジメント

　　　　について

第２回の全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/408_56ys5LqM5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44Go5YWx55uK6LK7.pdf

　皆さま方の積極的なご質問やご意見を頂戴できれば幸いです。ご質問、

ご意見は事務局までお寄せください。

事務局メールアドレス：[email protected]

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【２】小規模「情報・意見交換会」を開催

　４月１日に明石地域振興開発株式会社（兵庫県明石市）において、当法人の

第６３回理事会の開催と併せて近隣の再開発ビル運営会社にお集まりいただいて、

情報・意見交換会を開催しました。参加管理会社は以下の５社。

　　１．イーグレひめじ管理（株）、２．加古川再開発ビル（株）、

　　３．姫路再開発ビル（株）、４．みなとがわ未来（株）、

　　５．明石地域振興開発（株）

また、明石地域振興開発（株）の所有する商業施設のＰＭ業務を受託している

（株）プライムプレイスからも担当者が出席しました。

ＮＰＯ法人からは藤山理事長をはじめ理事７名、事務局が参加しました。

情報・意見交換会では、出席者から多くの意見や出されました。

特に（１）大規模修繕への取組み、（２）空店舗の課題－床取得、リーシング、

サブリース等－、（３）管理費削減、について多くの意見が出されました。

また、明石地域振興開発（株）からは所有床を（株）プライムプレイスにＰＭ

業務を委託して以降テナント賃料が上昇していることが報告され、再開発ビル

の商業施設運営に専門会社のノウハウを導入する効果、意義を確認することが

できました。

　今後も地域中心の小規模な情報・意見交換会を実施していき対と考えています

ので、開催希望について事務局までご相談ください。

事務局メールアドレス：[email protected]

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【３】「駐車場の収益向上」を当法人が支援します。

　　　～「駐車場の稼働率が悪い」「駐車場がお荷物」という悩みを

　　　　　　　　　　　　　　　　　抱えている再開発ビルの皆さまへ～

　当法人では、会員の専門ノウハウを活用して駐車場の収益向上への支援を

行っています。

　地域需要が掘り起こせているか、ホスピタリティ（接客サービス）が十分か、

など駐車場の現状の診断から収益向上に繋がる改善策の提案などコンサルティング

だけでなく、収益保証による運営受託も行います。

　以下、専門ノウハウの導入による「駐車場収益向上支援事業」の実例について

ご紹介します。

＜駐車場収益向上支援事業－実績実例＞

　◇担当機関：（株）駐車場綜合研究所

　◇対象駐車場：Ｃ駐車場（１３００台）

　　－この事例は再開発ビルではなく公共地下駐車場の事例

　◇実施内容：地域需要の掘起し、料金メニューの改善、駐車場施設管理の改善、

　　接客の改善、等々。

　◇支援前と支援後の状況・実績：

　　・入出庫台数：４８％アップ（支援後85,123台/月／支援前57,551台/月）

　　・平均回転率：６４％アップ（支援後2.42回転／支援前1.50回転）

　　・平均駐車時間：９８％アップ（支援後2.14時間／支援前1.08時間）

　　・資産価値：４７％アップ（特定調停における裁判所の評価）

駐車場収益向上支援事業の内容の詳細はこちらをご覧ください。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/326_6aeQ6LuK5aC057WM5Za244O75Y-O55uK5ZCR5LiK5pSv5o-0.pdf

駐車場の収益向上について、一度当法人へご相談ください。

事務局メールアドレス：[email protected]

　当法人では、駐車場の収益向上への支援をはじめ、下記の再開発ビルの活性化の

ための支援事業を実施しています。活性化をお考えの際には是非ご相談ください。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

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【４】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する

　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■エスパル（仙台駅ビル）などを帰宅困難者に開放－仙台市とビル運営会社が協定

　仙台市は、大規模災害時に発生する帰宅困難者の一時滞在場所を確保するため、

仙台ターミナルビルと協定を結びました。仙台市がホテル・商業施設とこうした

協定を結ぶのは初めてだといいます。

　市の要請があった場合に、仙台ターミナルビルではホテルとエスパルのロビー

や宴会場、通路などを3日間程度開放し、帰宅困難者に災害に関する情報や飲料水

を提供、トイレも利用ができるようにします。最大収容人数はホテル約1500人、

エスパル約1050人だそうです。

　東日本大震災の発生当日、仙台駅周辺では推計で帰宅困難者が約1万1000人に

上り、仙台ターミナルビルではエスパルに約800人の帰宅困難者を受け入れた経験

をしています。

　仙台市では大規模災害が発生した場合、仙台駅周辺に同規模の帰宅困難者が

出ると想定しているため、今後も引き続き、駅の近隣のホテルなどに協定締結を

働き掛ける、とのことです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（河北新報4/11より要約）

■スーパー出店の４割が小型店－徒歩商圏の高齢者取り込み

　スーパーが１４年度、都市部で小型店の出店を増やすという調査結果が明らか

になりました。日本経済新聞社によると、主要２２社の１４年度の出店数は合計

１９５店で前年度比２割増と出店数は高水準ですが、このうち４割は１０００平米

以下の小型店舗となる、とのことです。

　都市部でも高齢化が進み、徒歩で行ける店舗のニーズが高まるとみて各社とも

大型店中心の戦略を見直すようです。

　これまでスーパーは広い場所を確保できる郊外の出店を増やしてきましたが、

都市部の開拓はコンビニやドラッグストアに後れをとっていたため積極的な出店

で巻き返す考えのようです。

　一方、コンビニも従来から店舗面積が広い店もつくりながら、生鮮品や総菜など

スーパーが扱ってきた商品を強化しています。スーパーとコンビニの垣根が崩れ

つつあり、都市部の高齢者らを巡り、の競争はさらに激化しそうです。

　また、１４年度の新規出店に伴う設備投資額が前年度実績から５％の増加にとど

まっていることから、小型店舗の出店増は、建築コストの高騰に対応する狙いも

ある、といわれています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（4/22日本経済新聞電子版より要約）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■大阪市街地再開発促進協議会「５月例会」開催のご案内

　～南海トラフ巨大地震と大阪・関西の防災について～

　本年3月28日に政府は、南海トラフ地震と首都直下地震の防災対策進める

初めての基本計画を策定した。いずれも30年以内に70％の確率で発生すると

いわれている。昨年4月13日早朝に発生した淡路島付近を震源とした最大震度

6弱は広域で強い揺れに見舞われ、阪神間に強い衝撃が走った。地震大国の

国民・市民・住民として改めて、建物の耐震化はもとより、都市・生活空間

の安全性をはじめ、経済社会活動の基盤に防災・減災への対応が求められて

いる。

　5月例会は、我が国の防災対策の第一人者の関西大学社会安全研究センター

長・教授河田惠昭氏をお招きし、「南海トラフ巨大地震と大阪・関西の防災

について」ご講話をお願いいたしました。河田先生には大変ご多忙な中、

日程を調整して頂きました。明日の行政・企業活動の糧になるものと期待

しております。お繰り合わせご参加下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

日時　　　平成２６年５月２２日（木）１５：３０～１７：００

場所　　　大阪市立総合生涯学習センター第2研修室（大阪駅前第2ビル6階）

　　　　　（大阪市北区梅田1-2-2-500）　ＴＥＬ06-6345-5000

テーマ　　「南海トラフ巨大地震と大阪・関西の防災について」

　　　　　　関西大学社会安全研究センター長・教授

　　　　　　中央防災会議防災対策実行会議委員　河田惠昭氏

参加費　　１人　１，０００円（資料費等として当日会場受付にて）

申込み　　下記宛５月１５日（木）までにFAXまたはe-mailにて

　　　　　大阪市街地再開発促進協議会（島口、中川）

　　　　　大阪市中央区本町橋2－8　大阪商工会議所内

　　　　　TEL：06-6944-6188　　FAX：06-6944-6330

　　　　　e-mail：[email protected]

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 ★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるように

します。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせ

ください。

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：[email protected]

　ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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