【メールマガジンバックナンバー 第51～100号（2014年1月～2018年2月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 53号

2014年3月3日

――――――――――――――――――――――――――――――――――――
≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第53号（2014年3月3日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building
――――――――――――――――――――――――――――――――――――

　ソチオリンピックで、仙台出身の羽生結弦選手が金メダル。その羽生選手が

フリーのなかで演じたイナバウアーは、やはり仙台出身の荒川静香さんがトリノ

オリンピックで演じ、金メダルを獲得しました。荒川静香さんは被災した仙台

のスケートリンクの再建に尽力、そのスケートリンクがホームグラウンドだった

羽生選手は、荒川静香さんの代名詞「イナバウアー」を演じて復興への熱い

メッセージを届けました。

　３月１１日、東日本大震災の３周年を迎えます。当法人では、今年も新長田

音楽プロジェクト実行委員会のメンバーとして「新長田１１７名の合唱団」

の代表とともに石巻市を訪問し、オリジナルの応援ソング「帰り道の途中」

「この国には愛が」に託して、支援のメッセージを届ける予定です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」について

【２】２月研修会を開催、新しい制度等について説明

【３】記者懇談会を開催

【４】大阪府の「第５回再開発検討会」を開催

【５】再開発ビルの活性化－当法人が支援

【６】再生・活性化アラカルト

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【１】シリーズ掲載「再開発ビルのマネジメントを再考する」について

　市街地再開発に関連する法律に基づいて全国で施行された市街地再開発事業は、

平成２５年８月現在で事業完了地区が８２１地区、このうち近畿圏内２府４県

では１４０地区で事業が完了しています。（公）全国市街地再開発協会の調べ

によりますと市街地再開発事業における多くの施設は、住宅、商業、オフィス、

ホテル、公共施設などの複合施設で構成されていますが、その約８割には、

何らかの形態で商業施設が組み込まれています。

　この市街地再開発ビルの商業施設を取り巻く経営環境は、少子高齢化による

市場の縮小、消費者のニーズの変化、e－コマースの著しい伸長、大都市における

中心部の大型商業施設の整備など都市間、地域間の競合、業際を超えた商業施設

の競合などから市街地再開発ビルの商業施設経営は、ますます厳しさが増して

きており、商業施設を抱える市街地再開発施設にとっては死活問題になりかね

ない事態であるものと受け止めなければなりません。

　ＮＰＯ法人再開発ビル活性化ネットワークでは、こうした商業施設の経営環境

を踏まえ、商業施設が抱える諸問題をはじめ、商業施設の経営要素の全てを総合

的に包含して決められている「賃料と共益費」を分析することによって、

「市街地再開発ビルの商業施設におけるマネジメントのあり方を考える」試み

をすることとしました。

　この試みでは、ＳＣ協会の「賃料・共益費調査」をはじめ各種の調査をもと

に、商業施設の賃料・共益費の傾向や特徴、賃料と共益費の基本、変わる賃料

や共益費、業種によって異なる商業施設テナントの負担可能賃料などについて

分析することにより、これから７回シリーズのレポートで市街地再開発ビルの

マネジメントの問題点、課題、対応策などについて検討していきます。

７回のテーマは以下のとおりです。

第一回は、「日本のＳＣの賃料・共益費の推移と動向」から市街地再開発ビル

　　　　　のマネジメント問題等を考える

第二回は、「日本のＳＣの立地による賃料・共益費」から市街地再開発ビルの

　　　　　マネジメント問題等を考える

第三回は、「日本のＳＣの規模による賃料・共益費」から市街地再開発ビルの

　　　　　マネジメント問題等を考える

第四回は、「日本のＳＣの業種による賃料」から市街地再開発ビルのマネジメント

　　　　　問題等を考える

第五回は、「区分所有者にとっての賃料・共益費の基本問題等」を考える

第六回は、「テナントにとっての賃料・共益費」を考える

最終回は、「賃料・共益費の分析」を通じて　市街地再開発ビルのマネジメント

　　　　　を再考する

　第一回「『日本のＳＣの賃料・共益費の推移と動向』から市街地再開発ビル

のマネジメント問題等を考える」は、以下の内容で構成されています。

　　１．賃料・共益費に影響がある外部環境の変化

　　２．ＳＣの開設状況

　　３．ＳＣ協会調査による「これまでの１０年間の賃料・共益費の推移と動向」

　　４．「賃料・共益費調査」と再開発ビルのマネジメントについて

全文はこちらからご覧いただけます。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/404_56ys5LiA5Zue5ZWG5qWt5pa96Kit44Gu6LOD5paZ44O75YWx55uK6LK744Gu5o6o56e744Go5YuV5ZCR44GL44KJ.pdf

　みなさま方の積極的なご質問やご意見を頂戴できれば幸いです。ご質問、ご意見

はこちらにお寄せください。

事務局Ｅメール：[email protected]

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【２】２月研修会を開催、新しい制度等について説明

　２月５日、全国市町村再開発連絡協議会、大阪市街地再開発促進協議会と連携

して２月研修会を開催しました。国土交通省より恵﨑孝之課長補佐をお招きし、

「市街地再開発事業の最近の動向」についてお話しをいただきました。特に現在

国土交通省で検討され、今国会で審議予定の都市再生特別措置法の一部改正や

新しい制度「都市機能立地支援事業」等の方向性について最新の情報をお話し

いただきました。

　会員の皆さまは、当日の資料、講演録をこちら（会員専用ページ）からご覧

ください。

▼新制度の創設「都市機能立地支援事業」等について

http://www.redevelop-net.jp/news/cate7.html

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【３】記者懇談会を開催しました。

　１月３１日、日頃当法人の活動を取材いただいている記者の方々にお集まり

いただき、今年度の活動方針等について意見交換会を行いました。出席いただ

いたのは、建設工業新聞、建設通信、建通新聞、商業施設新聞の記者の皆さん

です。

　今後も様々なメディアを通じて情報発信をしていきたいと考えています。

当日の内容を建設通信新聞の記事でご覧ください。

http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/406_MjAxNA__.pdf

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【４】大阪府の「第５回再開発検討会」を開催されました。

　２月１０日、大阪府の「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」が

開催され、まとめの議論が行われました。「検討会」ではこれまで以下のテーマ

について検討されてきました。

「再々開発」について、

　テーマ１．再々開発を行う際の施行区域要件

　テーマ２．再々開発に係る行政関与のあり方について

　テーマ３．再々開発にあたっての整備手法、敷地設定について

　テーマ４．長期的な視点に立った駅周辺の再整備について

　テーマ５．建て替えに係る合意形成について

「リニューアル」について

　テーマ１．床の所有と利用の分離について

　テーマ２．リニューアル（改修）にかかる資金調達について

　テーマ３．再開発ビル活性化の主体、役割分担について

　テーマ４．地域のポテンシャルやニーズを見据えた施設誘致について

　２月１０日の検討会の議論を経て、３月上旬にこれらのまとめについて

大阪府からホームページ上に公表される予定です。

※「市街地再開発事業の今後の展開に関する検討会」－再開発事業の行政実務

　担当者が「問題意識の共有」「情報交換と情報の継承」「専門家との交流」

　「地方の声を集約する場として活用」することを目的として平成２３年に

　設立され、大阪府が事務局となって運営されています。

「再開発検討会」に関する大阪府のホームページを以下からご覧ください。

http://www.pref.osaka.jp/attach/2543/00090394/kentoukai.pdf

※当法人は第１回からオブザーバーとして参加しています。過去の検討会の

　内容等については、当法人のメールマガジンバックナンバー（ホームページ）

　をご覧ください。

２２号（平成２３年８月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_293.html

４０号（平成２５年２月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_366.html

４６号（平成２５年８月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_385.html

４７号（平成２５年９月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_387.html

４９号（平成２５年１１月号）http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_391.html

５０号（平成２５年１２月号）http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_393.html

５１号（平成２６年１月号）　http://www.redevelop-net.jp/news/detail10_400.html

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【５】再開発ビルの活性化－当法人が支援します。

　当法人では、下記の再開発ビルの活性化のための支援事業を実施しています。

　＜当法人の行っている支援事業の内容＞

　（１）建物耐震診断

　　　・改正耐震改修促進法（平成２５年５月成立）により義務づけられた

　　　　耐震診断の実施、支援（２０１５年末までの診断実施義務）。

　（２）商業施設診断

　　　・再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や第３セクター等管理運営

　　　　法人の経営相談（無料）

　（３）商業施設リニューアル・活性化調査支援

　　　・リニューアルの進め方や調査、ＭＤ提案など、商業施設活性化の

　　　　アドバイス、リニューアル計画作成、実施等

　（４）テナントリーシング支援

　　　・テナントリーシングのための戦略作成、資料作成のアドバイス、

　　　　リーシング実施支援

　（５）長期修繕計画作成支援

　　　・長期修繕計画（見直し含む）、資金計画、収支計画作成、修繕

　　　　積立金算定等の支援

　（６）省エネシステム導入支援

　　　・再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、再開発

　　　　ビル特有の課題と併せて対策を提案

　（７）電力一括供給によるマンションへの電気料節減支援

　　　・各戸の個別契約からマンションの一括契約への切替えにより、

　　　　最大４２％（導入実績）の電気料削減

　（８）リスクサーベイと損害保険料の見直し支援

　　　・「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査。

　　　　リスクサーベイにより損害保険の見直し、低減を実現

　　　　（３５．８％削減実績、完全成功報酬制）

　（９）駐車場の収益向上支援

　　　・市場調査、収益改善方策提案、マネジメント契約による収益保証

　　　　（企画提案無料）

　（１０）駐輪場対策支援

　　　・不法駐輪対策、駐輪システムの導入による収益事業化の提案

　（１１）効率的なビルの管理運営支援

　　　・管理業務仕様、管理費等の見直し、管理費低減策の提案等

　上記の支援事業についてのお問合わせ、支援を希望される方は、事務局

までお知らせ下さい。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【６】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する

　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報

　をお寄せ下さい。

■来年度にも施行認可－ジョルノビル（堺東駅前地区）再々開発－

　昭和５６年（１９８１年）に完成、３３年が経過し、老朽化、大半が空き床

となっているジョルノビルの建て替え計画で、事業主体の堺東駅南地区市街地

再開発会社は、来年度から設計に着手。来年度中に事業認可を得て、１５年度

権利変換計画認可、１８年度の完成を目指しています。

　昨年５月に決定された都市計画では、事業区域０．７ヘクタールで、地下２階

地上２４階建て、延べ約４万６０００平方メートル、地下に駐車場、３回目での

低層部に商業、４階以上に３３０戸の分譲住宅となっています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（建設通信新聞２月１７日より）

■ＵＲ団地再生事業が新たなビジネスモデルに

　「築５０年団地「無印良品」「女子大」コラボで“デザイナーズマンション”

に変貌の仰天ビジネス…ＵＲ団地再生事業が新たなビジネスモデルに」という

記事がサンケイニュースｗｅｓｔ経済（ＷＥＢ版）に掲載されていました。

「役割」を終えた老朽賃貸住宅のリニューアルの大変興味深い試みです。興味

のある方は、こちらから記事をご覧ください。

http://sankei.jp.msn.com/west/west_economy/news/140211/wec14021107010000-n1.htm

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載

　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 ★当法人からのお知らせ

■研修会記録（ＰＤＦデータ）を無償で提供しています。

　平成２３年度研修会記録集には、下記の８つのテーマについて、講演記録と

資料を収録しています。

　テーマ別にメールでデータを送信しますので、希望される方は、事務局まで

お申し出下さい。

（１）テーマ１　「（再開発）マンションの電力料を３割削減」

（２）テーマ２　「保険料をいかにおさえるか！～目から”ウロコ”の具体例～」

（３）テーマ３　「PPSスキームと再生可能エネルギーによる事業モデル」

（４）テーマ４　「ＳＣ運営の効率化　～テナント統合管理システム～」

（５）テーマ５　「再開発ビルのリニューアルに向けた方策・とりまとめ」

（６）テーマ６　「会員制急速充電サービスビジネスモデル実証調査」

（７）テーマ７　「阿倍野再開発の意義と現況」

（８）テーマ８　「再開発ビルに付加価値と収益＋αを創造する～床を有効に

　　　　　　　　　活用して再開発ビルに楽しさと販促を強化、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして収益＋αを仕掛ける～」

■専門業務登録制度のお知らせ

　　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応えるため、

　会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。

　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるようにします。

　登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせください。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――

【事務局より】

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた

　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが

　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで

　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、

　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス

　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの情報を

　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしています。

　事務局Ｅメール：[email protected]

ホームページ：http://www.redevelop-net.jp/contact.html

――――――――――――――――――――――――――――――――――――

NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号

　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内

TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

Copyright(C)  Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building.

All rights reserved.

――――――――――――――――――――――――――――――――――――