【メールマガジンバックナンバー 第1～50号（2009年11月～2013年12月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 19号

2011年5月2日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第19号（2011年5月2日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building

HP ： http://www.redevelop-net.jp/
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　「東日本大震災」から１ヶ月半、もうすぐ２ヶ月になろうとしていますが、
未だ復興の道筋がはっきりしません。地震、津波の被災への復旧作業は少しずつ
進みつつあるようですが、福島第一原発はいつ何が起こるか、極めて不安定な、
深刻な状態が続いています。警戒区域が設定され、復旧、復興から取り残される
地域が生まれてしまいました。大変残念な事態です。
　地震・津波・放射能の直接の被害や風評被害も含めて極めて甚大な被害です
ので、復旧・復興は、相当長期にわたると思われます。当法人としても息の長い
支援ができれば、と考えていますが、どういう支援ができるか、皆さんのお知恵
をぜひお借りしたいと思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】東北地方太平洋沖地震義援金へのご協力ありがとうございました
【２】いよいよ節電対策が重要になってきました
【３】「マンション修繕積立金ガイドライン」
【４】国土交通省の調査報告書概要（最終）
【５】再生・活性化アラカルト
【６】「商業施設の再開発・再生戦略［急所］事例集」（綜合ユニコム）を販売中

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【１】東北地方太平洋沖地震義援金へのご協力ありがとうございました。

　３月下旬、当法人では、（社）日本ショッピングセンター協会の呼びかけに応じ
て、わずかですが義援金をお送りすることを決定し、併せて会員や関係の皆様方
に義援金へのご協力をお願いいたしました。皆様への協力のお願いは４月２５日
に締め切らせていただきましたが、２２団体・個人の皆様から４０５，０００円
もの義援金が集まりましたので、４月２８日にＳＣ協会を通じて、日本赤十字社に
寄贈させていただきました。多くの方々のご協力、ありがとうございました。

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【２】いよいよ節電対策が重要になってきました。

　当法人では昨年来、「創造的コストダウン」をシリーズテーマに取り組んで
きましたが、震災の影響による電力需給関係の逼迫により、節電が緊急かつ重要
な課題となってきました。
　これまでの「低炭素社会」（ＣＯ2削減）の流れに加えて「非原発社会」
（原発への依存度を減らし、自然エネルギーへ切替えていく社会）の方向が見え
てきたと思いますが、一方で産業社会、消費生活における電力需要の抑制、節減
努力、工夫がより求められる社会、それらがこれからの社会への責任にもなって
きたようです。
　当法人では、これまでに研修会で「ＬＥＤ導入」、「ＥＳＣＯ事業」、
「電力自由化」等について取り上げ、また、当法人が監修した「商業施設の
再開発・再生戦略［急所］事例集」（綜合ユニコム）でも、効果的な省エネ、
電力節減方法を提案しています（コンテンツ６を参照ください）。
　専門ノウハウをもつ企業、技術者とのネットワークも構築してきましたので、
ぜひご活用いただき、節電対策を検討いただきたいと思います。

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【３】「マンション修繕積立金ガイドライン」

　国土交通省が４月１８日に「マンション修繕積立金に関するガイドライン」を
公表しました。
　国土交通省によると、このガイドラインは、「約１，４００万人がマンション
に居住するなかで、マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・
向上を図るためには、修繕工事が不可欠であるにもかかわらず、修繕積立金に
関する基本的な知識や修繕積立金の額の水準等について、判断材料が十分に提供
されていなかった」ために作成されたものです。
　住宅複合型の再開発ビルにおいて参考になると思います。
下記（国交省ホームページ）よりご覧ください。

「マンション修繕積立金に関するガイドライン」（概要）
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

「マンション修繕積立金に関するガイドライン」（全文）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

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【４】国土交通省の調査報告書概要（最終）

　平成２１年度に国土交通省が行った「地方都市等における再開発ビル等の再生
方策に係る検討調査」について、シリーズで調査報告書の概要を紹介しています。
今回が最終回です。

　（前号からの続き）
　［６］今後事業化にあたってあらかじめ取っておくべき対応策

　　（１）ＰＭ機能の導入（管理組合との役割の整理）
　　　　　管理運営組織・会社や床賃貸借組織等を立ち上げ、共用部分の管理を
　　　　主体とする管理組合との間で役割の整理を行い、建物維持管理（ハード）
　　　　と経営や権利者調整等（ソフト）を総合的に実施していくことで、
　　　　再開発ビル等の活力の維持向上に繋げていく。

　　（２）事業の組み立て段階からの人材の育成、導入
　　　　　権利者や事業関係者等でリーダー的人材のいることが望まれるが、
　　　　地域や広く外部からマネージャーを導入し、計画段階から携わって
　　　　もらう等の検討が必要である。

　　（３）権利者の権利者意識・当事者意識の醸成と組織化
　　　　　法人と個人、権利床と保留床とでは、再開発ビル等に対する意識
　　　　が異なり、そのために一体的な取り組みができない。計画段階から、
　　　　イニシャルコストだけでなく長期的なライフサイクルコストを権利者
　　　　に十分認識してもらうことと、権利者も参加して組織化を図ること
　　　　などにより、主体的に管理運営等に関わる仕組みを導入していく
　　　　必要がある。

（４）将来の問題課題に対応できる権利関係の設定、ハードづくり
　　　　　管理運営組織がビルの大半を所有したり、民事信託を活用して床
　　　　を一枚的に利用しているケース等は、テナントの撤退時等の対応や
　　　　リースラインの変更が行いやすく、出店企業や消費者ニーズを反映
　　　　しやすい。
　　　　　新たに整備する再開発ビル等においても店舗床が多い場合などに
　　　　ついては、権利関係面では床の所有と利用の分離を図るとともに、
　　　　ハードづくりにおいても将来的な変化への対応が行いやすい施設床
　　　　形態として整備することが重要である。

（５）床の資産管理や処分・継承をスムーズに行うための枠組みの導入
　　　　　再開発ビルでは、権利者の相続や売買等により権利者数が増加
　　　　しやすく管理運営や商業マネジメント上の課題となるケースがある。
　　　　　事業当初段階から会社を立ち上げて床を所有し株式分割規定等を
　　　　設けたり、床売却希望の受け皿として管理組合法人立ち上げて資金を
　　　　プールする仕組みをつくるなど、床資産の処分・承継をスムーズに
　　　　行うための枠組みをつくっておくことが望ましい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

　昨年の９月号以降これまで９回にわたってシリーズで紹介してきましたが、
今回で終了します。この調査報告書に関してご質問等があれば、事務局まで
お願いいたします。

調査報告書（概要）は、次のアドレス（国交省ＨＰ）からご覧下さい。
http://www.mlit.go.jp/common/000118034.pdf

再開発ビルの自己診断チェックシートは、こちら（国交省ＨＰ）をご覧下さい。
http://www.mlit.go.jp/common/000118035.pdf

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【５】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する
　情報の提供を行っています。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報
　をお寄せ下さい。

■量販店ビルを再開発ビルに改築検討
　　　　　　　　　　　　－旧イトーヨーカドー前橋店、震災の影響も－

　　ＪＲ前橋駅前にある旧イトーヨーカドー前橋店の大半を所有する地元企業が、
　旧店舗を住宅を含む再開発ビルに改築する案を検討している。東日本大震災に
　伴う経済情勢の悪化により、テナントとして入店を検討していた企業との交渉
　が頓挫し、全館を商業ビルに再生する従来の方針が困難と判断した。
　　イトーヨーカドー前橋店は、昨年８月に閉店、所有者の固定資産税が年間
　約４０００万円に達するため、早急な決断が迫られている。
　　当初はビルが「県都の顔」ともいえる好立地にあるため、市が補助し、
　全館を商業テナントで埋める道を模索した。しかし、進出を検討する企業との
　交渉が難航した上、震災が追い打ちとなった。今は交渉相手がいないのが実情
　という。
　　そこで前橋、高崎市などでマンション需要が根強い現状を踏まえ、住宅を
　中心にした再開発ビルに改築する案が浮上。行政から補助金が出る上、低層階
　に商業テナントを入れれば、乗客や市民の利便性も高まる。立地の良さから
　ホテル関連の企業などが注目するとみられる。
　　地元企業の代表は「全館を商業ビルに再生するには限界がある。震災により、
　ビルへ進出を検討する企業の意欲は中長期的に減退したままだろう。発想を
　変えるしかなく、震災で県内に避難する被災者に、再開発ビルを定住の場と
　して提供するのも一案」と話している。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（東京新聞2011年4月28日より要約）

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【６】「商業施設の再開発・再生戦略［急所］事例集」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（綜合ユニコム）を販売中です。

　目次概要

　　序　章　商業施設「活性化・再生」への３つの要因

　　第１章　商業施設の着手形態別事例
　　　　　　　・リニューアル事例
　　　　　　　・コンバージョン事例
　　　　　　　・建替え事例

　　第２章　商業施設の創造的コストダウン事例
　　　　　　　・省エネ、省コストによる管理費削減事例
　　　　　　　・ESCO（エスコ）事業導入によるエネルギーコスト削減事例
　　　　　　　・効果的なLED照明導入によるコストダウン事例

　　第３章　商業施設の賑わいづくり事例
　　　　　　　・イベント戦略事例
　　　　　　　・まちづくり戦略事例

　　第４章　商業施設の駐車場・駐輪場との連携事例
　　　　　　　・駐車場を活用した顧客獲得、サービス事例
　　　　　　　・駐輪場を活用した集客、サービス事例

　案内、申込みパンフはこちらからご覧ください。
　http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/272_44OR44Oz44OV77yI6KOP6Z2i55Sz6L685pu477yJ.pdf

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載
　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

■大阪市街地再開発促進協議会・５月例会のお知らせ
　「東日本大震災の教訓―大阪の都市防災の今後について

　　３月１１日に発生した東日本大震災から１カ月半が過ぎ、強い余震が続くなか、
　福島原発事故は最悪のレベル７に引き上げられ、深刻な事態に至っている。
　地震・津波・原発事故が重なり、被災者は死者１万４千３百を超え、行方不明者
　が１万２千以上の状況は、阪神大震災での１カ月後の行方不明者２名に比し、
　未曾有の広域複合大災害を物語る。大阪では江戸・幕末期に「安政大津波」を
　体験し、３ｍ強の津波は道頓堀まで達している。３０年以内に起きる確率が高い
　とされる東海、東南海、南海の大地震。海抜零メートルの大都市大阪の都市防災
　の見直しは喫緊の課題となっております。
　　５月例会は、都市防災の権威として今回の大震災に奮闘されておられる関西大学
　社会安全学部長河田恵昭氏をお招きしました。改めて安全・安心な都市とは、
　防災危機管理の要諦の再検証が求められております。折角の機会です。ご参加
　下さい。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
　◆日時　　　　　平成２３年５月２５日（水）１０：３０～１１：４５
　◆集合場所　　　「ドーンセンター」４階大会議室（大阪府立女性総合センター）
　　　　　　　　　住所：大阪市中央区大手前１－３－４９（06-6910-8500）
　　　　　　　　　最寄駅：京阪「天満橋駅」、地下鉄谷町線「天満橋駅」
　　　　　　　　　　　　　１番出口徒歩約５分
　◆テーマ　　　　東日本大震災の教訓―「大阪の都市防災の今後について」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　関西大学　社会安全学部長　河田恵昭氏
　◆参加費　　　　お１人　１，０００円 （資料費等として当日会場にて）
　◆申込み　　　　下記宛５月１８日（水）までにメールにてお申込み下さい。
　　　　　　　　　　（参加証の送信なし）
　　　　　　　　　大阪市街地再開発促進協議会（島口、斉藤）
　　　　　　　　　　[email protected]
　　　　　　　　　大阪市中央区本町橋2－8　大阪商工会議所内
　　　　　　　　　　TEL：06-6944-6188　　FAX：06-6944-6330
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★当法人から事業のお知らせ

■再開発ビルの省エネ対策を提案します。

　　再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、
　再開発ビル特有の課題と併せて対策を提案します。ご希望の方は、
　事務局までご相談下さい。

■「リスクサーベイ」を無料で実施します。

　　「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査
　です。損害保険の見直しの有無に拘わらず、希望される方は事務局まで
　お知らせ下さい。

■消防法改正への非常誘導灯増強義務化への無料対応策をご案内します。

　　当法人では、消防法改正に伴い義務化された「非常誘導灯の増強」への
　対応策として、イニシャルコスト不要、ランニングコスト不要のＣＳＲ型
　避難誘導標識「しるべにすと」（大阪梅田地下街に導入されています。）
　の導入を支援します。希望される方は事務局までお知らせ下さい。

■専門業務登録制度のお知らせ

　　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応える
　ため、会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。
　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるように
　します。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせ
　ください。

■無料経営診断、経営相談

　　当法人では、再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や管理運営法人の
　経営相談を無料で行なっています。（遠方の場合は交通費等実費のご負担
　をお願いいたします。）お気軽にお問い合わせください。

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【事務局より】

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた
　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが
　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで
　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインＩＤ及びパスワードの取得を希望される方は、
　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス
　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの投稿を
　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしております。
　http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号
　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内
TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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