【メールマガジンバックナンバー 第1～50号（2009年11月～2013年12月）】

再開発ビル活性化ネットワーク　NEWS 16号

2011年2月1日

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≪再開発ビル活性化ネットワーク NEWS≫ 第16号（2011年2月1日）

「人・街・ネットワーク」再開発ビルが生まれ変わります！
Network to Reinvigorate & the Redevelopment of Building

HP ： http://www.redevelop-net.jp/
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　昨夏のとんでもない暑さ、今冬の記録的大雪、世界ではオーストラリアやタイ
の大洪水、相変わらず異常気象による地球の悲鳴が聞こえてくるようです。通常
国会は冒頭から空転、先行き不透明も相変わらずで、日本の国債の格付けが
「ＡＡマイナス」にダウンとのニュースも。
　相変わらずの暗いニュースが取り巻く昨今ですが、再開発のビルの活性化は
待ったなし。当法人のミッションがなくなる日が早く来るよう、頑張りたいと
思います。昨日は、大阪で研修会を開催、次回は東京開催を、と考えています。
東京方面の皆さまご期待ください。　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局

■CONTENTS■

【１】アンケートの実施
【２】電気代の節減手法
【３】国土交通省の調査報告書概要（その６）
【４】「商業施設の再開発・再生戦略［急所］事例集」（綜合ユニコム）を販売中です。
【５】再生・活性化アラカルト

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【１】アンケートの実施

　当法人では、全国の再開発ビルや管理運営法人との双方向の情報交換を目指
しています。情報交換を通じて、当法人会員の持つ情報やノウハウの提供により
それぞれの抱える問題や課題の解決に繋がることを期待しています。
　関係者には昨年から再開発ビルの直近の課題についてアンケートをお願いして
います（下記のアンケート票を参照下さい。）が、引き続き各地の再開発ビルの
かかえる問題、課題を具体的に把握するためにアンケート等を実施していきたい
と考えています。

アンケート票はこちらからダウンロードして下さい。
http://www.redevelop-net.jp/news/detail1_274.html

　１月研修会では、これまでに回答いただいた結果をまとめ、「再開発ビル、
管理運営法人の現下の問題」というテーマで活発な議論をいただきました。
アンケートの結果概要と研修会の内容については、後日ホームページの会員専用
ページに掲載予定です。

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【２】電気代の節減手法

　既報のとおり、当法人では「創造的コストダウン」をシリーズテーマに研修会
を行っていますが、１月研修会（１月３１日開催）では、当法人の会員、株式会社
エクセルイブ代表取締役尾浦英香氏からその手法の詳細の紹介がありました。講演
内容にもありましたが、手法の導入にはメリット、デメリットや導入までの手続き
等いろいろ課題もありますが、実例の紹介もあり、コストダウンの有力な手法だと
考えられます。研修会の内容については、後日ホームページに概要を掲載します。

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【３】国土交通省の調査報告書概要（その６）

　昨年度、国土交通省が行った「地方都市等における再開発ビル等の再生方策
に係る検討調査」について、シリーズで調査報告書の概要を紹介しています。

　（前号からの続き）
　［４］再開発ビル等の再生方策

　　（１）自立的な再生のあり方（取り組みの方向）
　　　《１》ビル周辺のまちの状況
　　　　　１．まち全体の人の流れや周辺の開発状況を把握し、
　　　　　　　ビルの経営戦略や店舗校正等に反映する。
　　　　　２．ビル単独ではなく、周辺の組織と連携し、まち全体でにぎわいを
　　　　　　　高める発想を持つ。
　　　　　３．これらの取り組みの効果について、常に検証する。

　　　《２》商業マネジメントの改善
　　　　　１．客のニーズを定期的に把握し、ビル全体で戦略的に店舗の
　　　　　　　入れ替えやリニューアル等を行う。
　　　　　２．ビルの一体性、ブランド力などを構築する。
　　　　　３．空き床が発生した場合には、商業コンサルタント等に相談し、
　　　　　　　速やかに解消を図る。

　　　《３》権利者とのコミュニケーション・合意形成
　　　　　１．権利者等と日常的なコミュニケーションに努める。
　　　　　２．ビル全体の現状や将来見通しについて、権利者等に積極的に
　　　　　　　情報提供を行い、情報共有や意識向上を図る。
　　　　　３．ビルが一丸となって取り組める大勢をつくるために、
　　　　　　　権利関係の整理、意志決定のルールづくりなどを行う。

　　　《４》共用部分の日常的な管理の見直し
　　　　　１．ビル全体のコスト意識を高め、日頃から合理化や
　　　　　　　経費節減に努める。
　　　　　２．外注しているものは、情報収集を行い、必要に応じて値下げ
　　　　　　　交渉や契約内容の見直しをする。
　　　　　３．共益費・管理費の未納には早い段階で対応し、長期化しない
　　　　　　　ように努める。

　　　《５》共用部分の修繕
　　　　　１．設備診断や耐震診断を行い、長期的な観点（ライフサイクル
　　　　　　　コストの観点）から見通しを立てる。
　　　　　２．修繕の長期的な見通しや必要性について、権利者等に周知を
　　　　　　　行うと共に理解を得るように努める。
　　　　　３．その見通しを基にした修繕積立金を徴収する。
　　　　　　　（長期修繕計画、短期修繕計画の策定と随時見直し）

　　　《６》管理運営組織・会社の経営
　　　　　１．ビル経営に関する中長期の見通しを立てる。
　　　　　２．定期的に経営方針の見直しを行い、軌道修正を図る。
　　　　　３．賃料設定、人件費、借入金の金利等の見直しなど、
　　　　　　　具体的な取り組みを行う。
　　　　　４．人材育成や外部マネージャーの採用等により、経営方針の
　　　　　　　作成や経営判断を行える人材を確保する。

　（以下、次号へ続く）

　調査報告書（概要）は、次のアドレス（国交省ＨＰ）からご覧下さい。
　http://www.mlit.go.jp/common/000118034.pdf
　再開発ビルの自己診断チェックシートは、こちら（国交省ＨＰ）をご覧下さい。
　http://www.mlit.go.jp/common/000118035.pdf

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【４】「商業施設の再開発・再生戦略［急所］事例集」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（綜合ユニコム）を販売中です。

　目次概要

　　序　章　商業施設「活性化・再生」への３つの要因

　　第１章　商業施設の着手形態別事例
　　　　　　　・リニューアル事例
　　　　　　　・コンバージョン事例
　　　　　　　・建替え事例

　　第２章　商業施設の創造的コストダウン事例
　　　　　　　・省エネ、省コストによる管理費削減事例
　　　　　　　・ESCO（エスコ）事業導入によるエネルギーコスト削減事例
　　　　　　　・効果的なLED照明導入によるコストダウン事例

　　第３章　商業施設の賑わいづくり事例
　　　　　　　・イベント戦略事例
　　　　　　　・まちづくり戦略事例

　　第４章　商業施設の駐車場・駐輪場との連携事例
　　　　　　　・駐車場を活用した顧客獲得・サービス事例
　　　　　　　・駐輪場を活用した集客・サービス事例

　案内、申込みパンフはこちらからご覧ください。
　http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/272_44OR44Oz44OV77yI6KOP6Z2i55Sz6L685pu477yJ.pdf

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【５】再生・活性化アラカルト

□このコーナーでは、再開発ビルの再生、中心市街地活性化の具体事例に関する
　情報の提供を行っていきます。

□再開発ビルの再生や活性化、中心市街地活性化の情報、ヒントになる関連情報
　をお寄せ下さい。

　★箕面都市開発（株）、特定調停成立

　　第三セクター箕面都市開発（株）が箕面市を相手に申し立てていた特定調停
　が１月７日に地裁で成立した。
　　市の貸付金残高約９億７６００万円のうち５億２０００万円を株式化し
　市が保有、残り約４億５６００万円を２０２９年までに返済する。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（読売新聞１/8より）

＜以下Ｙ氏からの情報提供による＞
　★弘前駅前地区再開発ビル「ジョッパル」、再生検討事業の調査結果
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～３、４階オフィス提案

　　弘前市は、市が進めてきた「弘前駅前地区再開発ビル再生検討事業」に
　ついて調査結果の概要をまとめ公開した。
　　報告書では「ジョッパル」を再生する場合、「地下1階～地上2階を商業施設、
　3、4階をオフィスなどとした場合が安定的な運営の可能性が高い」と提案。
　これまでに設備等の復旧経費は概算2億円と公表されているが、さらにオフィス
　を想定した2階分の窓の設置に約9000万円、店舗内の回遊性を高めるための
　吹き抜け設置に約4000万円が必要―という試算を明らかにした。
　　消費者ニーズ調査はｗｅｂアンケート形式で行われ、サンプル数は600。
　駅前地区で「より一層充実してほしい」という要望は、物販関係では書店が
　最も多く、次いでファッション専門店、食料品関係ではスイーツやベーカリー
　など、レジャー関連では映画館、ボウリングなどの娯楽のニーズが高かった。
　　これらを踏まえた活用プランとして「物販だけでなく、レジャーや娯楽に
　対応すれば大きな集客力が期待できる」「オフィスなど商業以外の入居で
　商業施設へのシャワー効果周辺への波及効果も高まる」などと提案。商業系
　テナントが確保できるのは3フロア（3階分）程度とし、全館を商業施設あるいは
　1階分のみオフィスなどの入居（区分所有）とした場合は収支のバランスをとる
　のが難しく2階分を商業以外の入居で埋めることで収益バランスが保たれると
　分析した。駐車場は無料が望ましく自転車で同地区を訪れる人が多いため
　駐輪場整備など自転車への対応は効果がある、と指摘。
　　市商工労政課は「今回の資料を活用し、再生に取り組む事業者が出ることを
　期待したい」と話している。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（陸奥新報1/13より）

　★観光交流施設「八戸ポータルミュージアム」が完成

　　青森県八戸市中心街の活性化を目指し、中心市街地地域観光交流施設
　「八戸ポータルミュージアム」（通称はっち）が完成した。
　　施設は市中心部の三日町の目抜き通りに建てられ、鉄筋5階建て、延べ床面積
　約6500㎡。文化、芸術などの市民活動スペースを設け、観光情報などの発信も
　行う。
　　120席のシアターホールのほか、芸術家が八戸に滞在して創作活動ができる
　ようシャワーやトイレ付き個室型スペースを備える。地元食材を使った料理
　教室用のキッチンスタジオや、地元の工芸家らによる工房ショップも入居する。
　　八戸三社大祭の山車の展示スペースや、八戸えんぶりを紹介する観光コーナー
　もある。子育て支援策の一環として親子が遊べ、子育て中の親同士が交流できる
　スペース「こどもはっち」を設けた。
　　市は「はっち」を中心街活性化の「起爆剤」と位置付け、総事業費約42億円を
　かけた。館長は「八戸の魅力を発信し、文化・芸術を通じた市民交流の場として
　中心市街地の活性化につなげたい」と話している。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（河北新報1/23より）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【ＰＲ・会員情報】＝＝＝

□このコーナーでは、会員や関係団体からの情報、ＰＲ、お知らせ等を掲載
　します。掲載ご希望の場合は、事務局までご連絡ください。

★（社）再開発コーディネーター協会からのご案内

　第２回「国内再開発事業事例研修会」のご案内　【申込受付中】

　　平素より大変お世話になっております。さて、標記研修会を下記の通り
　開催いたします。
　　ご参加くださいますようお願いいたします。
　　また、再開発関係の方々及び関係団体のご参加につきましてもご高配を賜れれば
　幸甚に存じます。

　◆日　時　　　平成２３年２月２５日（金）　１４：００～１６：３０
　◆場　所　　　静岡駅前紺屋町地区
　◆受講料　　　７，０００円　※請求書払い
　◆申込方法　　下記アドレスからチラシを印刷の上、必要事項を記入し
　　　　　　　　ＦＡＸにてお申し込み下さい。
　
　http://www.redevelop-net.jp/data/ndata1/275_57S65bGL55S65Zyw5Yy644CA5Zu95YaF6KaW5a-f44OR44Oz44OV.pdf

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【地区の概要】

◎中心市街地(中心商業集積地)に位置する静岡市の玄関口であり、都市構造に
　おいて枢要な地区でありながら商業・業務施設が不整形で狭い敷地に林立し、
　かつ建物の老朽化も進み、再整備の必要性が高まっていた地区。

◎事業計画及び権利変換計画等の特色
　　権利変換計画は、都市再開発法第110条に基づく全員同意型を採用し、複合棟と
　駐車場棟の2筆2棟（建　築確認含む）。地権者は、殆どが権利変換をし、また
　保留床の処分先は静岡市及び地権者　　のみで、第三者に依存せず事業を成立。
　　また複合棟は、建物完成後、管理組合法人を設立し、各種管理会社への発注形態
　を含め、区分所有者が主体となる管理運営形態の仕組みとしています。
　
　本視察に関する問合せ：
　（社）再開発コーディネーター協会 事業課 大塚・春山
　TEL： 03-3437-0261　Eメール： [email protected]

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★当法人から事業のお知らせ

　■再開発ビルの省エネ対策を提案します。

　　再開発ビルの省エネ対策（ESCO事業やLED化等）について、
　再開発ビル特有の課題と併せて対策を提案します。ご希望の方は、
　事務局までご相談下さい。

■「リスクサーベイ」を無料で実施します。

　　「リスクサーベイ」は損害保険設計や防災上のリスク回避のための調査
　です。損害保険の見直しの有無に拘わらず、希望される方は事務局まで
　お知らせ下さい。

■消防法改正への非常誘導灯増強義務化への無料対応策をご案内します。

　　当法人では、消防法改正に伴い義務化された「非常誘導灯の増強」への
　対応策として、イニシャルコスト不要、ランニングコスト不要のＣＳＲ型
　避難誘導標識「しるべにすと」（大阪梅田地下街に導入されています。）
　の導入を支援します。希望される方は事務局までお知らせ下さい。

■専門業務登録制度のお知らせ

　　当法人では、活性化に悩む全国の再開発ビルのさまざまな要望に応える
　ため、会員の専門業務、技術やノウハウを提供していきたいと考えています。
　専門業務登録内容はホームページに掲載し、誰でもアクセスできるように
　します。登録を希望される場合や内容については、事務局までお問い合わせ
　ください。

■無料経営診断、経営相談

　　当法人では、再開発ビル商業施設（ＳＣ）の経営診断や管理運営法人の
　経営相談を無料で行なっています。（遠方の場合は交通費等実費のご負担
　をお願いいたします。）お気軽にお問い合わせください。

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【事務局より】

□当メールは、会員のほか研修会参加者、理事や事務局が名刺交換させていた
　だいた方々にお送りしております。配信停止を希望される場合、お手数ですが
　事務局までお知らせください。

□当メールマガジンの配信先アドレスの変更等がございましたら、事務局まで
　ご連絡ください。

□会員以外でホームページのログインID及びパスワードの取得を希望される方は、
　事務局まで（メール会員会費6,000円／年）お申し出ください（下記アドレス
　又はＨＰより）。

□各地の再開発ビルや中心市街地に関する情報や意見など、皆様からの投稿を
　お待ちしています。

□お問い合わせ、ご意見ご感想、情報提供をお待ちしております。
　http://www.redevelop-net.jp/contact.html

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NPO法人 再開発ビル活性化ネットワーク

HP ： http://www.redevelop-net.jp/

〒541-0048　大阪市中央区瓦町４丁目８番４号
　　　　　　住友生命瓦町第２ビル　（株）都市問題経営研究所 内
TEL：06-6208-2030 / FAX：06-6208-2040

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