３月号からシリーズで市街地再開発ビルのマネジメントの問題点、課題、対応策についてのレポートをお届けしています。

市街地再開発事業における施設の約８割には、何らかの形態で商業施設が組み込まれています。少子高齢化、人口減少による市場の縮小、消費者のニーズの変化、e－コマースの著しい伸長、大都市における中心部の大型商業施設の整備など再開発ビルの商業施設経営は、ますます厳しさが増してきており、死活問題となっています。

このシリーズの第１回は「賃料・共益費の推移と動向」、第２回は「立地による賃料・共益費」、第３回は「規模による賃料・共益費」、第４回は「業種による賃料」、第５回は「区分所有者にとっての賃料・共益費の基本問題等」をテーマにお届けしました。第６回となる今回は「テナントにとっての賃料・共益費」をテーマに以下の内容で構成しています。

Ⅰ. テナントの賃料共益費等に対する基本的な考え方

１．ＳＣの所有者と出店者によるマーケット調査と賃料等の関係について

２．テナント市場の需給と賃料

３．テナントが設定する賃料と負担能力

４．月坪売上高による坪効率と賃料負担

５．損益分岐点と賃料

(1)損益分岐点と不動産経費負担率

(2)変動損益計算書とは

(3)変動費」と「固定費」

(4)損益分岐点と企業体質

(5)変動費と固定費の割合

(6)テナントにとっての賃料の削減効果

Ⅱ. 市街地再開発ビルの商業施設マネジメントの再構築の方向性

１．再開発ビルの商業施設運営の現状と基本認識

２．再開発ビルの運営の組織体制の改革

３．商圏人口・競合店の把握

４．賃料負担力と店舗の売上

５．賃料減額リスクへの対応

６．テナントの収益性と賃料リスク

７．商業施設運営能力のある人材の確保又はＰＭ業者への委託